土地转让能让承租人获得优先权吗-法师兄

土地使用权转让承租人无优先权，除租赁双方另有约定外。在房屋租赁合同中，承租人可以在同等条件下优先出售第三人；在土地租赁合同中，法律没有强制性规定。

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

答

依据《土地管理法》的规定，土地的所有权是不能转让的，而土地的使用权是可以依法交易的，土地的使用权可以用于出租，而我国法律法规并无土地使用权人...

答

目前国家不允许进行协议出让了，除非是特别的项目。住宅、商业必须进行“招拍挂”即招标、拍卖、挂牌进行出让。国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限。

转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。

房屋承租人优先购买权的构成要件：（1）租赁合同为房屋租赁合同。其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。（2）租赁期间，出租人向第三人出售租赁房屋。要注意三点：①仅限于出售。出租人赠与，互易或房屋被征收，没收后出售的，承租人无优先购买权。②房屋抵押，出租人与抵押权人协议折价，出售租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权。需要注意的是，只要出租人的购买条件与第三人（或抵押人）相同，承租人的优先购买权和抵押权就不会发生冲突，所以无论抵押权是在租赁合同之前还是之后设立的，承租人都有优先购买权。③出租人委托拍卖人拍卖出租屋的，应当在拍卖前5天通知承租人，承租人有权以较高的应价购买房屋。承租人未参与拍卖的，视为放弃优先购买权。（3）承租人能够满足出租人与第三人约定的买卖条件。也就是说，承租人的购买条件（价格、支付方式、担保）不得低于第三人。（4）承租人需要在合理期限内行使优先购买权。（ａ）一般情况下，承租人应当自收到通知之日起15日内行使；期满未行使的，视为放弃优先购买权。（ｂ）拍卖出租屋的，承租人应当自收到通知之日起5日内行使。