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根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的规定,商品房质量问题通常可分为以下三种情形:三...
1、房屋买卖合同解除后守约方可以要求适当赔偿可得利益损失。 2、其中对房屋差价损失等可得利益损失合同有约定的,按照约定处理;没有约定的,因一...
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最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。1.一般质量问题,出卖人应当在保修期内承担修复责任。 所谓修复责任,是指商品房出卖人对交付使用的商品房的质量瑕疵进行修理并达到质量要求的责任。该解释使用了“修复责任”这一概念,与《商品房销售管理办法》第三十三条中的“保修责任”措辞有所区别。“修复”一词重在强调修理的结果,“保修”一词强调了出卖人的作为义务—修理,对修理的结果似乎并没有明确的要求。 2.因商品房质量问题严重影响正常居住使用的,买受人享有合同解除权,并可以请求赔偿损失。 但以上“严重影响正常居住使用”中何谓“严重”,司法解释并没有进一步规定。因此,质量问题是否严重,成了一个见仁见智的主观判断。发生纠纷后,法官可能结合房屋价格、是否可以修复、修复成本、影响的频度等情况考察。在此无法做一个确切的判断,购房者认为质量问题严重影响使用的,只能先追究责任或起诉了再说,是否严重交由法官判断,即争议存在较大的不确定性。 3.商品房主体结构不合格,买受人享有合同解除权,并可请求赔偿损失。 最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十二条规定:“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或者商品房交付使用后,商品房主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。建设部《房屋接管验收标准》第4.5.1条《主体结构》编对商品房主体结构的质量标准进行了规定。 商品房主体结构质量不合格不能交付使用,是指不能通过商品房建筑工程竣工验收的情形。《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。商品房主体结构质量经核验确属不合格,是指通过商品房建筑工程竣工验收的房屋,购房者仍然认为其质量不合格,并申请相关工程质量检验部门检验后发现确属不合格的,即适用该条需进行重新检验。
如果是因为卖方的原因导致合同解除的,则买方可以要求赔偿房屋差价。 因为卖方原因导致购房合同解除的,买方是可以要求其赔偿自己因此受到的损失的,这个损失包括积极损失和消极损失,这个消极损失即可得利益损失,这个可得利益损失就是房屋上涨差价损失。
卖方违约造成的损失,买方可以主张违约金和房屋增值部分的损失。一、房屋增值部分的损失。根据合同法的规定,一方违约,给对方造成损失的,对方可要求损失赔偿,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。房屋差价损失属于损害赔偿的范围,买方以同样的价格不可能再买到同样户型的房屋,丧失了购买房屋的机会,因此可要求对方赔偿。对于房屋差价损失的确定,原则上可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定,也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点,则应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。二、按照房屋买卖合同中约定的违约条款要求对方支付违约金。如果在房屋买卖合同中对违约金作出约定,买方在卖方违约的情况下,可以提出解除房屋买卖合同,并要求对方承担违约金。在这需要强调的是,违约金要与实际损失相当,约定的违约金如果低于实际损失时,买方可以要求增加违约金,但如果违约金高于事实损失的30%的,卖方会要求法院降低。
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