房屋抵押之后新增的房屋怎么办-法师兄

律师先生：我用自己的私房作抵押向银行贷款，并办理了抵押登记手续。在抵押期间，我在原有房屋的基础上又增建了两间房屋。现在我无力偿还贷款，对方要求拍卖房屋，我也同意，但对于增建的两间房屋的性质和归属我们发生争议，请问该如何处理王女士首先，依照《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，城市房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的城市地产使用权为标的，在不转移占有的前提下向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处理抵押的地产使用权所得的价款优先受偿。从这条法规的规定可以看出，城市房地产使用权抵押后，抵押人并不丧失对地产的占有、使用权利，抵押人仍然可以依法进行房地产开发建设，例如建造房屋、安装基础设施等。也就是说，您在已经抵押的房屋上再建造房屋的性质是合法的，是具有法律依据的。其次，依据《担保法》第55条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。在《城市房地产管理办法》第51条里也有着同样的规定。这两条法律规定明确说明了新增房屋的性质是不属于抵押物范围。在实践中可能有两种情况，一种是以房屋作为抵押，在其所占用的土地上新建造的房屋；另一种是以土地使用权作为抵押，在该土地上新建造的房屋。不管是哪种情况，新建造的房屋都不属于抵押财产。由于房地的不可分性，从有利于房地产交换价值的实现的角度考虑，法律规定了新增的房屋可以拍卖，但抵押权人不能优先受偿该部分。在实际操作中应该是将已抵押的房屋和新增的房屋一同拍卖，对于已抵押房屋的价款抵押权人可以优先受偿。

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根据《》、《城市》和《民法典》的有关规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一起拍卖，但对拍卖新增房屋的所得款，抵押权人无权优先受偿。理由如下： 1、产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押物。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋，一种情况是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押后，其所占用范围的土地上新建的房屋;另一种情况是以土地使用权做抵押后，该土地上新建造的房屋。房地产抵押合同签订后，是指抵押人和抵押权人签订了书面抵押合同，并依据法定程序办理了抵押权登记，抵押权人依法取得了房地产抵押权。抵押合同签订时，是以实际存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的，抵押合同签订后，新增的房屋不是抵押合同确定的抵押权客体对象，不能作为抵押物。 2、押房地产拍卖时，对新增房屋的处理。虽然房地产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范围内的土地便不可分。当需要拍卖抵押房地产时，新增的房屋虽然不属于抵押财产，但应当同抵押房地产一起拍卖。如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来，使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致，则这一新增的房屋权利就无法得到实现。因此，法律规定，拍卖抵押房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押房地产一起拍卖。 3、新增房屋的拍卖所得，抵押人无权优先受偿。房地产抵押合同签订并生效后，土地上新增的房屋，拍卖抵押房地产时，虽然可以一起拍卖，但抵押权人无权优先受偿，其前提是新增的房屋不属于抵押财产，抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优先受偿，无权对新增房屋的价款优先受偿。

房产抵押贷款还不上的处理方法： 1、申请展期若只是暂时还不上款，可与贷款机构协商申请展期，一般只要情况属实，贷款机构还是愿意给予一定期限的展期。 2、向亲朋好友借钱如果你人缘好，也可以向亲朋好友借钱偿还贷款，但一定要打好借条，并约定好利息，待手上情况有所好转的时候，及时归还欠款。 3、抵押物被拍卖若确实无力还贷，可以让贷款机构拍卖抵押物，所得价款将优先用于偿还贷款本息，所剩款项将退还给你。无论你通过哪种方式缓解当前的经济压力，都要记住：还款!切忌采用“拖字诀”，或是干脆不还，这样很容易给自己带来麻烦。房产抵押贷款还不上后果将比较严重。首先，会产生罚息，任何贷款在贷款到期日未还款，贷款机构将会收取罚息，房产抵押贷款也一样，罚息按照规定收取。其次，会产生不良的还款记录，被纳入央行的征信系统中，影响个人信用，导致借款人再贷款困难。最后，若经多次催缴之后，仍未还的款，贷款机构有权将抵押的房产进行拍卖处理，将拍卖所得金额用于还款，剩余的金额还给借款人。

房屋抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成的明确相互权利义务关系的协议。那么房屋抵押合同丢了要怎么办呢个人房屋抵押合同丢失了是可以补办的。在贷款合同丢失的情况下，可以携带本人有效身份证到经办贷款银行，让银行重新复制一份原合同的复印件。如果办理的是公积金贷款，那么可以携带本人有效身份证到公积金中心查档当然也可以到房产抵押登记部门查档。最后，在这里提醒各位需要办理房屋贷款的朋友们，签订完贷款合同后，一定要保管好。因为在还清房屋抵押贷款后，借款人需凭借款贷款合同办理还款证明，最后才能到不动产部门办理产权抵押注销手续。总之，贷款合同日后很有可能有“用武”之地。《城市房地产抵押管理办法》第二十五条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（二）主债权的种类、数额；（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（四）抵押房地产的价值；（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（六）债务人履行债务的期限；（七）抵押权灭失的条件；（八）违约责任；（九）争议解决方式；（十）抵押合同订立的时间与地点；（十一）双方约定的其他事项。