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现在二手房的增值税没有差额的计税方式了,只有个人所得税还有差额的计算方式。具体算法如下:个税:(成交价格减去原买进价格)乘以20%,就是要交...
采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价...
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商业贷款评估,是银行下批贷函的一个重要依据,说白了就是对房子的市值做个价值的评估,一般是成交价的85%到90%,面签的时候评估公司的评估报告是您可以贷款额度的重要依据,在北京首套最多能贷评估价的70%,二套是评估价的50%
计算折旧 房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。 (1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。 它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,甚至一百多年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。 (2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。 在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时计算折旧时也采用残值率这一参数,即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。
关于二手房房价评估目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括: 1.所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格 2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格 3.所在小区和所在板块的房价走势 4.被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、楼层、面积、房龄、小区内位置、景观等等。 对于上述因素,采用科学的统计理论和数学模型算法,计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性,给出其尽可能合理的价格。
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