哪些情形下才有不动产优先购买权-法师兄

共有人对共有的不动产或动产享有相应的优先购买权，根据《民法典》规定，如果共有人要转让本人享有的共有不动产或者动产份额，需要及时通知其他的共有人，共有人虽然享有优先购买权，但也需要在合理的期限内行使相关权利。

答

享有优先购买权的：出租人出售出租房屋；出租人委托拍卖人拍卖出租房屋；有限责任公司股东将股权转让给股东以外的第三意转让。...

答

《解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 ...

1、股东优先购买权我国《公司法》第72条中规定：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。 2、承租人的优先购买权出租人出售房屋的，应该提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。 3、共有人对共有物的优先购买权共有人处分自己享有的份额的，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。 4、知识产权法上的优先购买权。

在下列情况下，承租人不能行使优先购买权：承租人只租赁部分房屋，出租人出售整体房屋的；出租人履行通知义务后十五日内未明确表示购买的；出租人以低于市场价格出售与第三人的亲属关系或者其他特殊关系的房屋；第三人善意购买租赁房屋并已过户登记的；共有人和承租人同时主张行使优先购买权的。

优先购买权的例外有如下： (一)房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。 (二)出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。根据《民通意见》，近亲属是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。 (三)出租人履行告知义务后，承租人在十五日内未明确表示愿意购买的。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。 (四)购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。《物权法》第106条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。