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最高法院认为,如果消费者已支付购买商品房全部款项,则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记,这个不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个...
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最高法院认为,如果消费者已支付购买商品房全部款项,则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记,这个不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为,管理人也无权解除合同。 此外,司法实践中亦有法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条,关于“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定,认定相对人购买的房屋属于特定物,如果相对人已完全支付对价,则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。 但是对于未竣工的房屋能否认定为特定物的问题,司法实践中存在不同的认识。所以对于该问题的处理总结为以下两点: (1)对于房地产企业而言,进入破产程序后,已签订商品房买卖合同的购房者未支付完毕购房价款,房地产企业也未将房屋过户给该购房者的,管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。 (2)对于消费者而言,房地产企业进入破产程序后,如果消费者已支付完毕购房价款,则可请求房地产企业履行房屋过户义务。
最高法院认为,如果消费者已经支付了购买商品房的全部款项,可以请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记。这不是《企业破产法》第十六条所称的无效个人清偿行为,管理人无权解除合同。此外,在司法实践中,一些法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条,认定相对人购买的房屋属于特定物。如果相对人已经完全支付了对价,可以要求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。但司法实践中对未竣工房屋能否认定为特定物有不同的认识。因此,这个问题的处理总结如下:(1)对于房地产企业来说,进入破产程序后,已签订商品房买卖合同的购房者未支付购房价款,房地产企业未将房屋转让给购房者的,管理人有权决定解除商品房买卖合同或继续履行。(2)对于消费者而言,房地产企业进入破产程序后,如果消费者已支付完毕购房价款,则可请求房地产企业履行房屋过户义务。
由于办理房屋产权证所需要的许多有关的证明文件均需要开发商提供,而且如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记的话,买受人的房屋产权证根本无法办理,因此,《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该项协助义务,规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”,并且“应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”该办法还规定了开发商不履行该义务时应承担的接受警告、罚款和责令限期改正的行政责任。
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