该如何认定房屋买卖合同的效力

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• 问房屋买卖合同的效力如何认定？
  

  房屋买卖合同效力认定: 合同生效要件为： (1)当事人具有相应的订立合同的能力。 (2)意思表示真实。 (3)不违反法律和社会公共利益。 我国相关法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第四百六十五条，依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

• 问房屋买卖合同效力如何认定
  

  您的问题提得很好。在司法实践中认定房屋产权登记是房屋买卖合同效力的唯一体现的判决很多，也就是说房屋的买卖必须经过房产部门的登记，才有对外公示的效力，才能证明产权人产权的唯一性。但是，这个观点已经收到挑战，您所说的判决就是对传统观念的一种挑战。但是这种挑战，有其法理的基础，有时也能得到法院的支持，并不奇怪。举个例子：开发商将房屋卖给小业主，没有进行房屋过户登记，开发商的债权人查封了尚在开发商名下的上述房产，为了保护小业主的利益，法院一般会认定产权已经在小业主名下，开发商的债权人无权拍卖该房产实现债权。正如您所言，如果审判实践不分青红皂白，一律将占有即视为财产所有权已经发生转移地标志的话，那后果也是不可设想的。国家的法制将受到严峻的挑战！

• 问如何认定房屋买卖合同效力？
  

  认定房屋买卖合同效力需要考虑以下条件，如果满足以下条件的，属于有效合同： 1、在订立合同时双方具有相应的民事行为能力； 2、双方在订立合同时意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情况； 3、合同的内容不能违反法律行政法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。

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