开发商用房子作为工程款的担保是否合法？-法师兄

开发商用房子作为工程款的担保是否合法？

2024-11-27

根据现行法律法规，开发商以抵押自有物业作为支付工程款项的手段是合法且完全有效的。当开发商面临资金周转困难，无法全额支付工程款项时，确实有权利用房产充抵部分工程款。但必须以公平合理的价格与施工方达成合意，并不涉及任何违法或不道德的行为，如同普通购房、卖房交易一般。将房产用来抵换工程款，实际上等同于施工单位通过现金购买房屋一样，没有本质区别，关键在于双方是否达成共识。近年来，开发商与施工单位之间逐渐形成了将房产作为债务清偿手段的协商方式，这种方式得到了众多开发商的广泛应用。对于债务到期日之后发生的实物抵偿情况，当前国内法律界及实务界形成了较为一致的观点，认为此类情况属于代物清偿范畴，即债权人接受其他类型的支付来替换原本的支付，从而使合同关系终止。据最高人民法院判断，债务逾期期过后，债权的具体金额已经明确，基于此基础所达成的实物抵偿协议，一般而言不会出现明显不公的问题。只要实物抵偿的行为并不违反法律、行政法规的禁止性条款，就应尊重当事各方的意思自治。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的民事法律行为是有效的。第一百四十四条中规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百四十五条中规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百四十六条中规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

相关问答

问用工程款作担保是否有效？

答

用工程款作担保是有效的。在工程款支付担保的情况下，施工企业可以要求担保人提供公司章程、相关的股东（大）会决议，并结合已公开的公司信息，决议是...
问开发商无力支付工程款将成品房抵作工程款支付的行为是否有法律效力

答

开发商无力支付工程款将成品房产抵作工程款支付的现象比比皆是。建筑商把该房向社会出售的行为在法律上是可以的，原因是建筑商和开发商之间的行为其实...

被抵押房产是可以依法转让的。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。在实践中，有几种合法交易模式：1、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。2、目前通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续（此项业务非所有银行都有）。5、首先需明确，被抵押房产是可以依法转让的。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。在实践中，有几种合法交易模式：一、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。二、目前广州的通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。三、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。四、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续（此项业务非所有银行都有）。然而，一些开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出。由于未告知抵押事实，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。根据《司法解释》第6条第2款，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。为防范假按揭，购房者可在购房签定合同前到广州市房地产交易中心查询所购房产的抵押情况。