房屋买卖合同不是所有权人能立吗

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• 问房屋买卖合同是否有效确认房屋所有权
  

  房屋买卖合同有效不代表可以确认房屋所有权，房屋所有权以不动产登记为准。双方签订房屋买卖合同进行交易后，应当及时办理房屋产权登记手续，以确认房屋所有权。

• 问房屋买卖合同不是房屋所有权转移登记是否影响正式房屋买卖合同效力
  

  正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中，买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前，多由提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

• 问房屋买卖合同不成立有定金吗
  

  在当前房地产行情发生急剧变化的情况下，买卖房屋退还存款的纠纷非常多见，如果交付存款，最终无法成功购买住宅，如何处理存款问题，《最高人民法院审理商社买卖合同纠纷案件适用法律几个问题的说明》第四条规定：卖方通过预约、订货、预约等方式向买方收取存款作为商社买卖合同的保证，由于当事人方面的原因无法签订商社买卖合同，因此不能按照法律规定处理存款的当事人双方的责任，因此买卖合同的人无法返还需要特别明确的常见认识错误之一是，很多购房者认为支付预付款必须签订合同。否则，如果不签订合同，即使自己违反合同也不能返还预付款，所以违反了与开发者签订对自己明显不利的合同，这种认识是错误的。开发人员在领取预付款时，如果没有与购买者协商确定住宅买卖合同的主要内容，也没有向购买者提示商社买卖合同的文本，最终没有签订商社买卖合同，这在法律上被定义为不能责备当事人双方的原因，并非购买者违反合同。

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