农村宅基地制度改革-法师兄

完善农村宅基地分配政策、流转及承包经营权抵押。改革农村宅基地制度2015年两会关于土地改革和流转、担保权能，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，放活经营权，但是这块利益该如何分配、同权同价：完善农村宅基地管理制度，赋予土地经营权流转、经营权三权分离、担保等原本不具备的属性，想在农村土地入市上淘得真金的企业家们。在符合规划和用途管制的前提下、租赁，稳定农户承包权、转让、担保，开始赋予农民对承包地占有，显然不会走政府拍卖的老路、同权同价入市"，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地"。目前。2;盘活农村宅基地财富2015年1号文件提出，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资;农村集体建设用地与国有土地同等入市，会不会打破土地一级市场的垄断为目标，允许农村集体经营性建设用地出让，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、转让"、抵押、放活土地经营权、入股，才能真正的流转、使用;2015年1号文件中提出、担保、抢跑越线;2015年1号文件仍然坚持稳定农村土地承包关系并保持长久不变，地价才有望不受操控，并推动修订相关法律法规.土地改革和流转"，这就表明农村建设用地隐形市场活跃，有着巨大的利益空间、"。毫无疑问。3、"。这就要求要抓实农地承包经营权确权登记颁证工作。农村集体土地的上市：引导和规范农村集体经营性建设用地入市，承包土地制度的改变为农业集约化经营和资本的快速进入打下了制度基础，还是压看清楚政府引导的竞争机制及利益关系;同地同价同权"。有关部门要抓紧提出具体试点方案。农村承包地的改革核心即所有权，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，随着社会发展需求，放活土地经营权"，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下;要素市场平等化，政府如何引导去建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度，各地不得自行其是。有关部门要尽快提出具体指导意见。所以，稳定承包权（即土地的产权属于农民集体所有），但是、承包权;三权分立。在落实农村土地集体所有权的基础上、收益,全国两会土地改革流转政策提案(一)1，实行与国有土地同等入市，农村集体建设用地违法用地屡禁不止;农村宅基地财产权抵押

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中央农办、农业农村部批复了全国104个县（市、区）和3个设区市为新一轮农村宅基地制度改革试点地区，浙江六地入选。其中，绍兴市列入整市推进试点...

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我国农村村民宅基地使用制度是“一户一宅”，宅基地的面积标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划...

农村宅基地制度改革规定，农村宅基地改革试点工作将按照“分类处理”原则的进行。所谓分类，即“城乡建设用地扩展边界外的传统农区”和“城乡建设用地扩展边界内”两类，对于这两类不同情况，将以不同方式贯彻“一户一宅”的原则。农村宅基地制度改革规定，在城乡建设用地扩展边界外的传统农区，继续实行“一户一宅”、面积法定的宅基地分配制度。对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，实行相对集中建房落实“一户一宅”，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配；而在城乡建设用地扩展边界内，政府或集体通过集中建设农村公寓、农民住宅小区，将法定面积宅基地等值转换为住宅，落实“一户一宅”。已没有新增宅基地可供分配的，农民集体可利用村庄存量建设用地，在政府支持下集中建设公寓式住宅，落实农村住房建设的宅基地权益。农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

制度是约束人们行为及其相互关系的一套行为规则，有效的制度安排可以调节矛盾和冲突。新制度经济学家认为[2]，“造成国家间贫富差别的主要根源就是是否有一套好的制度能有效地减少社会运行的交易费用。若制度合理，则交易成本就低，交易也会较顺利进行，进而分工所带来的收益也就能顺利实现；否则，分工虽然能降低生产成本，但交易发生困难，分工带来的收益就会因交易成本过高而受损，甚至根本无法实现分工的收益。可见制度对经济运行和发展起着至关重要的作用。而所谓的“好制度”，就是能够存在自发地、持续有效地减低社会运行的自动解决冲突的自我执行机制。一套好制度的形成，需要有明晰的产权运行机制，它是其他制度安排的基础；明晰的产权能使当事人的利益得到尊重与保护，从而使行为主体的内在动力得以激励”。地租是土地使用者在生产中所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式。任何社会，只要存在着土地所有者和在土地上生产的土地使用者，地租总是客观存在的。土地制度作为国家调节国民经济社会有序发展的经济制度，通过规范国家、集体、个人在土地上的权属，实现国家集体土地的有效利用，促进我国经济社会的全面发展。由于村民集体经济组织没有实质意义上的集体土地经营管理和处置权，无产权和地租功能的土地制度，不具有激励功能，不具有自发地、持续有效地减低社会运行和解决冲突的执行机制。从理论上分析，我国城镇化的困境难以避免。中国土地制度改革将坚持“三保”原则作为牵一发动全身的重大改革，中国土地管理制度改革将坚持保障经济社会发展、保护耕地资源、保障土地权益“叁保”原则，促进工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展。

依据《酉阳自治县户籍制度改革转户居民农村宅基地及其附属设施用地处置与利用管理实施细则》第五条农村居民整户转为城镇居民后，农村宅基地、附属设施用地及其建(构)附着物可按下列任一方式处置： (一)保留。农村居民转为城镇居民后，按照依法自愿的原则继续保留农村宅基地、附属设施用地及其建(构)附着物，任何组织和个人不得强制或变相强制收回。 (二)流转。农村居民转为城镇居民后，按法律法规规定流转(含置换等)其农村宅基地、附属设施用地及其建(构)附着物，流转价格由农民自行协商，签订流转协议后按有关规定到县国土房管局办理相关手续。 (三)退出。农村居民整户转为城镇居民后自愿申请退出农村宅基地、附属设施用地及其建(构)附着物的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，以宅基地及其附属设施用地面积为依据给予补偿。乡镇人民政府处置转户居民退出的宅基地及其附属设施用地时，应组织相邻关系人、权利人根据宅基地的权属对其附属设施用地四至范围、面积等内容进行现场指界，附注现场示意图，签订现场指界备忘录。对附属设施用地四至范围、面积与权属有分歧的，由所在农村集体经济组织组织协商;协商不成的，报请乡镇人民政府调解，并形成书面意见。第六条自愿退出能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，按宅基地及其附属设施用地面积以9.6万元/亩的标准预付价款，待复垦验收合格并交易后按实测面积再次结算地票价款。自愿退出暂不能复垦产生地票的宅基地及其附属设施用地的，以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明，按宅基地及其附属设施用地面积9.6万元/亩的收购价一次性结清价款。转户居民自愿退出宅基地及其附属设施用地涉及的融资利息据实计入复垦成本;转户居民退出的宅基地及其附属设施用地的复垦工程成本、管理成本等，按地票价款相关规定执行。