土地使用权转让所需税费

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• 问土地使用权转让需要交企业所得税么
  

  转让土地使用权取得的收入计入企业当期应纳税所得额，按适用税率计征企业所得税。土地转让时，土地收入与税法允许扣除的成本有增值额的，需要缴纳土地增值税。对于土地转让是否需要缴纳企业所得税，需要将土地收入与税法允许扣除的计税成本与企业全部的经济业务一起进行汇算清缴，应纳税所得额大于0的，需要缴纳企业所得税。企业所得税的税率为25%的比例税率。非居民企业为20%。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，无论盈利或亏损，都应向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。纳税人在规定的申报期申报确有困难的，可报经主管税务机关批准，延期申报。

• 问土地使用权转让契税计税依据，国有土地使用权转让契税
  

  一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

• 问国有土地使用权转让所需缴纳的税费有哪些?
  

  （一）出让方。 1、营业税。 根据2003年1月15日财政部，国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）　第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5％的税率征收营业税。 2、城市维护建设税和教育费附加。 以上营业税额为计税依据，分别以5％（纳税人在县、镇）和3％的税率征收城市维护建设税和教育费。 3、土地增值税。 根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权所得所得减去法定扣除额后的馀额为土地增值额，以累计税率征收土地增值税。 法定扣除额。 （1）取得土地使用权缴纳的金额。 取得土地使用权支付的金额有以转让方式取得土地使用权的，以支付的土地转让金的行政计划方式取得土地使用权的，以转让土地使用权时按规定支付的转让金的转让方式取得土地使用权的，可以支付的地价。 （二）关于土地使用权转让的税费。 转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维修建设税、增加教育费、印花税也可视为税收扣除。 土地增值税采用四级超额纳税率，具体标准如下 级数土地增值额税率（％）税率％ 增值额不超过扣除项目金额的50％的部分30。 增值额超过扣除项目金额的50％不超过100％的40％。 增值额超过扣除项目金额的100％不超过200％的50％。 增值额超过扣除项目金额200％的部分60。 注：税务机关发现上述数据不真实时，要求评估转让价格和扣除费用。 4、企业所得税。 根据新企业所得税法的规定，转让土地使用权的所有收入减去土地使用权的购买和转让成本、营业税、城市维护建设税和教育费的附加和土地增值税后的馀额为应纳税所得额，一般以25％的税率征收企业所得税。 5、印花税。 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转让书的依据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。 （二）受让人。 1、城镇土地使用税。 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，在城市、县城镇建设、工矿区范围内使用土地的公司应缴纳城镇土地使用税。 《财政部、国家税务总局关于房地产税、城镇土地使用税相关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以转让或转让方式有偿获得土地使用权的，受让人应从合同约定交付土地时间的下个月开始缴纳城镇土地使用税的合同未约定交付土地时间的，受让人从合同签订的下个月开始缴纳城镇土地使用税。 以纳税人实际占有的土地面积（平方米）为纳税依据，按一定税率按年缴纳。 2、印花税。 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。 3、权利税。 根据《中华人民共和国权利税暂行条例》第三条，土地使用权转让以成交价格为纳税依据，以3％的税率征收权利税。 土地使用权转让时，需要支付的税金很多，但一部分由转让人承担，另一部分由转让人承担。相比之下，转让人支付的税金比转让人支付的税金多。

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