商品房预售流程是怎样-法师兄

商品房预售流程 1、满足商品房预售的条件要求根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行预售许可证制度，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：a、具有房地产开发企业资质证书;b、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;c、持有建设工程规划许可证和施工许可证;d、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，申请企业需要提交以下证件：a、商品房预售许可申请表;b、开发经营企业的营业执照和资质等级证书;c、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;d、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;e、工程施工合同及关于施工进度的说明;f、商品房预售方案，应当说明商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。房地产管理都门在接到申请后，应当查验有关证件和资料，进行现场查勘。经审查符合预售条件的，应当在接到申请后7日内核发《商品房预售许可证》。对不符合条件的，应当书面通知预售人并告知不予核发的理由。未取得《商品房预售许可证》的，预售人不得进行商品房预售。 2、订立预售合同房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照当地房地产管理部门制定的示范文本，与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等，商品房销售推行商品房买卖合同示范文本，计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。 3、银行对商品房预售合同的进行审查(需要办理按揭贷款时) 银行首先审查房地产开发商的主体资格及资信状况，包括营业执照、企业批准证书、合资或合作合同、公司章程、近期财务报表、验资报告等。4、预售合同登记备案商品房预售人应当自合同签订之日起30日内报当地房地产管理部门登记备案。 5、房屋交付验收房屋达到预售合同约定的交付条件后，房地产开发企业应当及时向购房人发出通知书，购房者在约定的期限内带齐所有文件资料到指定地点办理相关手续。在验收交接时，售房人应当出示建设工程质量核验合格单，并将《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》交给购房者。在验收交接后，由双方签署房屋交接书，即为正式交付。 6、办理预售商品房的过户手续预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。

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关于商品房预售流程：房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售。一、订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，...

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预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，...

《商品房预售许可证》变更 1、申请者所需填写提交的申请表格： (1)、预售变更年审申请审批表(一式两份); 2、申请者所需提交的文件资料： A、年审所需资料 (1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件) (2)、《国有土地使用证》(原件) (3)、原商品房预售许可证申请审批表(原件) (4)、企业开发资质等级证书副本(复印件); (5)、营业执照副本(复印件); (6)、法人代表证明书及身份证复印件; (7)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份); (8)、销售情况明细表(原件); (9)、业绩报告; (10)、提交有关权属确认书和房屋测量报告书(只限于确权的楼盘); (11)、中介资质证书(只限于代理销售的楼盘); (12)、代理人售房委托书(只限于代理销售的楼盘); B、更改账号所需资料 (1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件); (2)、公司出具的商品房预售款专用账户证明(原件); (3)、银行出具的商品房预售款专用账户证明(原件); (4)、预售款专用账户账号开户申请书或银行印鉴卡; (5)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份); C、更改规划设计所需资料 (1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件); (2)、房地产开发企业更改规划责任保证书(原件); (3)、规划部门批准已更改的报建图或规划局同意变更证明书(原件); (4)、建筑面积预售明细表(一式三份)(原件); (5)、建筑面积计算过程书(原件)

二、办理商品房预售许可证的流程 1.登录北京市房地产交易管理系统，注册新用户; 2.至北京市建设委员会房地产测绘服务大厅，在北京市房地产交易管理系统转化成楼盘表;到测绘服务大厅生成楼盘表时需提供： 1)房屋测绘技术报告书文本原件、电子文档各一份 2)该项目全套电子图 3)施工图审查合格通知书 4)共用面积分摊说明及配套的分摊彩图 5)建设工程规划许可证及其附件、附图 6)人防部门批准或备案的人防建设方案 7)关于使用审验合格图纸进行测绘的承诺 3.登录北京市房地产交易管理系统，在申请预售项目已转化的楼盘表中确认本项目拟预售房屋，在网上点击预售证申请栏目，在线填写申请预售商品房的相关信息，提交成功后下载打印预售商品房申请表和商品房预售方案，并加盖本单位印章。 4.房地产开发企业持加盖本单位印章(骑缝章)的预售商品房申请表和商品房预售方案，以及办理商品房预售许可证其他材料到市建委办理预售许可证：

买房是一件耗时耗力的事情，买房后又退房更是愁煞许多人。为了保障自身利益不受损害，也为了顺顺当当完成退房事宜，早日物色新房，我们需要了解一下商品房购房流程及退房的具体流程。购买商品房的流程是什么 (一)决定购买房屋，确定购买房屋的价位，制定购房预算; (二)收集购房信息、进行实地调查，确定购买楼盘; (三)签订认购书，确定购买具体房屋; (四)签订商品房买卖合同，交纳首付款或全款; (五)贷款购房人办理贷款手续; (六)办理预售登记手续; (七)办理入住手续、领取房屋钥匙; (八)签订物业管理公约，对房屋进行装修; (九)办理产权过户、领取房屋所有权证; (十)在保修期内有质量问题开发商负责维修。购房人办理完房产证后及经过保修期后整个商品房交易最终完成。如果双方存在争议协商不成需通过诉讼方式解决。商品房退房的具体流程 (一)商品房可以退房的八种情形 1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%; 2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期; 3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的; 4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外); 5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的; 6、不能或不能按期办理产权过户的; 7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的; 8、合同中约定的其他退房条件出现时。 (二)商品房退房的具体程序如果购房者想要退房，买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，应按照以下程序进行： 1、购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的，可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出; 2、办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续; 3、开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。应该怎样退掉商品房 1、买房人发出退房通知买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。 2、15天内办好各种手续买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 3、开发商退还房款开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。