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1、出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立商品房预售合同的,视为无效,但在起诉前取得商品房预售许可证的,视为有效。《商品房买卖合同纠纷解...
商品房预售许可证》是衡量商品房预售行为是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。律师应提示买受人,未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认...
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对预售商品房进行规制是十分必要的。《城市房地产管理法》第四十四条,建设部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条,国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十四条、第二十七条对商品房预售的条件进行了规定。按照上述规定,商品房预售实行预售许可证制度。该制度要求开发商进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,申请颁发预售许可证明。房地产管理部门针对预售人的申请,对其是否具备包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》在内的所有的预售条件进行审核,并到现场进行查勘。对符合预售条件的,予以核发《商品房预售许可证》。由此可见,《商品房预售许可证》是商品房合法预售的关键性证明文件,是政府对预售人预售资格的认可。可以形象地说,《商品房预售许可证》就是预售人可以进行预售的“资格证”、“通行证”。另外,我们还应当看到,预售许可证制度是行政强制许可制度,其实施主要依赖于政府职能部门的管理。“法官应当注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能,正确行使审判权。”“人民法院对出卖人预售资格的审查,主要看其是否取得商品房预售许可证明,对其他预售条件的审查主要是行政部门的权限。”这意味着法官在审查商品房预售合同的效力时,审查的范围应当限制在审查预售人是否以其名义获得商品房预售许可证明及其真伪这一事实上。
根据城市的规定,商品房预售需要具备五证,即国有土地使用权证,建设用地规划许可证,规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证。在我国商品房实行的是预售许可证制度,只要出卖人具备预售许可证,其与买受人所签订的预售合同都是有效的。但是在现实情况下,很多开发商都是在没有预售许可证明的情况下来进行销售的。对此,我国最高院的相关司法解释有明确的规定,出卖人未取得商品房许可证明,与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。
商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。根据《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。在商品房预售合同中,预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款,这种作法类似于分期付款买卖,但它不是分期付款买卖合同。其原因有三:一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方,这样才能实现买受方的经济目的。可见,分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中,作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中;二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后,尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中,预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款,也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款,而后者是在取得标的物后的分期付款;三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资,以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资,以满足出卖方资金不足的需要。
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