办理过网签的房产是否能对抗法院的执行和破产

2021-05-29 39人已浏览

刘伟长律师团队负责人

广东天穗律师事务所

擅长：婚姻家庭、合同纠纷、房产纠纷、债权债务

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专业分析

开发商破产，网签过的房子不一定能保住。如果当事人办理了预告登记，根据相关法律规定，预告登记权利人享有法定权利的保护，即：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，法院会认定不发生物权效力。如果当事人仅办理网签而未办理预告登记，在之后面临诉讼和执行中的权利纠纷时需要举证证明符合以下4种情形，才可以保护自己的权利不受侵害：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一旦无法举证证明同时符合4种情形，既不能对抗执行，也不能对抗破产。实践中，房屋买卖合同或以房抵债合同签订后，当事人双方仅办理网签而非预告登记，还是存在很大的诉讼和执行风险的。网签仅是一种行政行为，预告登记是物权法明确规定的法律制度。预告登记在法律效力层级上远远高于网签。故建议当事人应尽量选择办理预告登记来避免诉讼和执行中的法律风险。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中；买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权；按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

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