不动产投资信托的消极属性

要理解不动产投资信托的内涵，还必须弄清美国《国内税收法典》为公司、信托或者非法人组织获得不动产投资信托的法律地位规定的四个方面的条件。 首先，组织方面的条件，也称之为“组织结构检验法（aaac）”。此方面的条件包括如下内容：必须由一个以上的受托人或董事管理；受益权由可转让的股票或受益凭证来表示；本应当和公司一样缴纳联邦所得税；不是《国内税收法典》第582（c）（2）项所规定的金融机构（包括银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信贷协会、小企业投资公司以及商业开发公司等）。最后两个内容属于股权结构方面的要求，直接反映了不动产投资信托的立法政策，即为中、小投资者提供一个参与不动产投资的工具，就是为了确保不动产投资信托不被少数人所控制。这是考虑到股票或受益凭证的转让使得股权结构处于变动之中，难以在整个纳税年度都符合要求。对前四个内容来说，必须在整个纳税年度都符合。 其次，收入方面的条件，也称为“收入检验法（c）”。其又分为两个方面的内容，即“75检验法（75）”和“95检验法（95）”。所谓“75检验法”是指在一纳税年度中，不动产投资信托来自下列项目的收入在总收入中所占比例不得低于75：不动产租金；不动产抵押贷款利息；转让或者以其他方式处分不动产资产（包括不动产权益和不动产抵押权益）的收入；来自其他不动产投资信托的股息收入；不动产税的减免；来自取消回赎权财产的收入；不动产抵押贷款合同或者转让及出租不动产合同的承诺费；转让或以其他方式处分非资产不动产的收入；合格的临时投资收入。所谓“95检验法”就是要求前述各项收入再加上来自其他贷款利息，转让或以其他方式处分证券资产（不包括其他不动产投资信托发行的股票或受益凭证）的收入以及非属于其他不动产投资信托分配的股息在总收入中所占比例不得低于定比例。不难发现，“收入检验法”要求不动产投资信托的大部分收入来自不动产资产，这体现了不动产投资信托立法是为不动产市场提供资本的初衷。 再次，资产方面的条件，也称为“资产检验法（A）”。即在每一个纳税季度末，符合下列要求：全部资产的规定比例是由不动产、现金或现金科目（包括应收账款）和政府发行的证券组成；不是由政府发行的证券在总资产中所占比例不得超过定比例；持有一个或多个不动产投资信托应税子公司的证券在总资产中所占比例不得超过定比例；持有任何一个发行人的证券不得超过总资产的定比例；不得持有任何一个发行人公开发行的占总表决权定比例的证券；不得持有任何一个发行人公开发行的占总价值定比例的证券。后三个要求中所称证券不包括不动产投资信托应税子公司的证券和政府发行的证券。规定这些条件意在确保不动产投资信托的资产由不动产或与不动产有关的资产组成，这是从资产出发来限制不动产的投资。限制不动产投资信托持有任何发行人公开发行证券的比例，也有分散投资以规避风险的作用。 最后，分配方面的条件，也称之为“分配检验法（D）”。即欲获得不动产投资信托法律地位的公司、信托或者非法人组织每年必须将其应税收入的规定比例分配给投资者。这一条件使得不动产投资信托成为中、小投资者的间接投资，取得和直接投资不动产市场差不多同样的效果。