商品房的重复销售如何处理

2024-05-20 4人已浏览

章法律师律所主任

广东律参律师事务所

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专业分析

一、在先买方行使无效请求权 1、无效请求权的法律依据。最高人民法院作出的《商品房司法解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。在商品房重复销售纠纷中，在先买方虽然尚未获得房屋的所有权，但他对于该房屋享有预期取得的利益，因该利益受侵犯而主张在后合同无效是可以的，这正是倾斜保护买方的具体体现。 2、无效请求权的行使。该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。许多情况下，在后买方很可能根本就没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。无效请求权既然是在先买方的权利，因此他完全可以自主决定行使还是放弃该权利。只有在他明确行使该权利、明确提出要求确认在后合同无效的情况下，人民法院才能依其请求宣告在后合同无效。人民法院不应依职权主动宣告合同无效。在此，司法解释与其他关于无效合同的规定在表述上有明显的区别：未直接规定为在后合同无效，而是规定为在先买方“请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。所以对于在后合同的无效宣告，只能是以在先买方的请求为必然前提。二、在先买方行使损害赔偿请求权在不存在上述无效请求权前提的情况下，在先买方可以行使惩罚性赔偿请求权，该请求权的依据是《商品房司法解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。因此，购房者不仅可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以行使惩罚性赔偿请求权即要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。商品房重复销售的频繁出现告诫购房者购房时一定要谨慎，在遭遇房地产商的二次销售后也不要委曲求全，应该拿起法律的武器维护自己的权益，以上关于“商品房的重复销售如何处理”、“遭遇商品房的重复销售后怎么办”相关问题的解答只是针对简单问题的回应，建议当事人遇到这类纠纷时要冷静对待，向专业的房产律师进行咨询，为自己争取最大的胜算。

法律依据

以上律师普法内容，供参考了解。由于每个案件或纠纷的发生背景都不一样，解决方式可能不同，为了更好的帮您解决问题，保障您的合法权益，建议您直接咨询律师详细说明情况，让律师为您提供解决方案。

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