团购买房需注意什么

2024-06-28 6人已浏览

张神兵律师合伙人

广东律参律师事务所

擅长：刑事辩护、民事诉讼

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专业分析

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果该《团购协议》具备商品房购销合同的主要条款，是商品房预售合同，但出卖人未取得商品房预售许可证明，该协议是无效的。但是如果开发商与购房者或者单位签订的《团购协议》不具备商品房购销合同的主要条款，只是普通的购房意向书或约定了其他的内容，如没有违反法律、法规强制性规定的，该协议属于有效协议。如果中途需要转让房产，那么不是对房屋的转让，而是对购房资格的转让。根据我国民法关于物的所有权的基本原则，不动产的所有权是指对其占有、收益、使用和处分的权利，该权利和行使，必需要该客观物体存在，且能够行使法律规定的权利，但购房者与开发商签订《团购协议》时，房屋尚未建成，也未取得预售许可证，建立在该物权客体上的不动产所有权也不可能实现，因此购房者在中途进行转让的，不是房屋的转让，而是购买权资格的转让，购买权资格的转让，法律没有禁止，是可以进行转让的。如果选择退房退款，要看双方签订的《团购协议》是怎么约定的，如果有违约条款则按合同约定予以赔偿，并可以同时要求开发商承担同期银行存款利息。如双方签订的协议中没有关于违约条款的约定，除退款外还可以要求开发商因此受到的损失。根据我国《民法典》的规定，居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。根据“合同相对性”的原则，购房者与谁签订合同就只能对谁履行义务并要求对方履行相应的义务。故建议购房者如果选择中介机构购买名额或缴纳团购诚意金应当选择较大或有实力的机构，更能保障自己的合法权益。直接向开发商交纳诚意金则可以要求开发商履行双方签署合同的义务并承担相应的责任。一是开发商还没有缴清开发地块的土地出让金，导致将来难以取得土地使用权，从而进行房地产项目开发；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购或团购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购或团购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

法律依据

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