法院拍卖取得的土地增值税清算怎么运用

一、不动产司法拍卖存在的税收问题 法院拍卖不动产实际上是平等的民事主体之间一种特殊形式的买卖关系，应对买卖过程中产生的交易金额，依照税收法律法规的规定征收税款，但在实际操作中，法院拍卖取得的土地增值税清算却存在诸多的问题。 1、拍卖环节税款流失多 在现实拍卖不动产案例中，由于被执行企业因拖欠债务无力偿还，其抵押或抵债的不动产在被法院强制拍卖时，一定程度上存在着税收滞纳或流失现象。主要原因在于：一是由于税收政策依据不明确或法院对税收政策的理解不一致，法院在执行强制拍卖时没有考虑到税收问题。纳税义务发生时，法院及拍卖机构不提示或要求纳税人（尤其是被执行方）申报缴纳相应税款；二是由于有些地区尚未建立法院与税务沟通机制，税务部门无法及时准确掌握法院拍卖不动产的信息，造成税收征管滞后或缺位；三是有些地区因种种原因“先税后证”制度落实不到位，房产国土部门在纳税人没有完税的情况下就办理不动产过户手续。 2、纳税主体模糊或缺失 法院强制拍卖行为中，被执行企业是增值税、土地增值税、印花税等税种的纳税义务人。但由于被执行企业不参与法院拍卖过程，或者是一进入到强制执行阶段便查无下落无法联系，导致纳税主体的缺失。现在各地通行的做法是，许多基层法院在线下、网上拍卖债务人不动产时，拍卖公告载明“一切税费均由买受人承担”，即买受人承担拍卖后不动产产权转移过程中的一切税费。买受方为确保不动产能办理过户手续，往往为被拍卖企业代缴增值税、土地增值税、印花税等税款，而税务部门开具的税票上的纳税人却是被拍卖企业。这种做法虽然保证了转让环节税款没有流失，却在一定程度上混淆了纳税主体和纳税责任，给税务部门带来了执法风险。而且，部分买受人，特别是以单位名义参与竞拍的买受人在缴纳了原本由被执行人承担的税费后，却不能合法处置这笔税款费用，无法报账核销，无形中增加了买受方的负担。 3、增值税发票开具难 从近两年法院拍卖不动产情况来看，被拍卖对象大多为关停企业或走逃企业。“营改增”以后，在买受方为增值税一般纳税人的情况下，需要取得增值税专用发票抵扣进项税款。但一般情况下，已被税务部门认定为非正常状态或注销状态的企业无法开具增值税专用发票。如果税务部门自行将其状态恢复为正常户使其开票，可能在企业申报、违章处罚和欠缴税款等方面存在一定的执法风险。事实上，即使被拍卖方为正常户状态，因考虑到要缴纳增值税和企业所得税等因素，一般情况下也不会主动协助买受方开具增值税专用发票。因此，一般纳税人竞拍不动产尤其是竞拍土地使用权（目前纯土地使用权转让没有委托地税部门征税和开票）后，买受方是很难取得增值税专用发票的，既在法院和买受方之间产生了矛盾，又由于买受方无法抵扣税款而额外增加了税收负担。即使国家税务总局2024年第67号公告明确了根据人民法院的生效法律文书可以办理契税缴纳手续，但仍然无法解决买受人抵扣增值税和所得税列支成本的问题。 4、土地增值税清算难度大 在法院强制拍卖企业土地使用权后，税务部门进行土地增值税清算时，一般是将土地出让金等票据作为扣除的主要依据。但在日常征管中，经常遇到被拍卖企业查无下落等情况，或者即使企业正常经营但因土地被查封、拍卖而拒不提供土地出让金等原始票据，即使买受方持法院判决书到相关部门查询、调取相关票据时也会年代久远等原因调取不到或调取的票据不完整，造成土地增值税清算时没有或缺少抵扣项目，导致应纳土地增值税畸高，既增加了买受人负担，也不符合公平、合理的原则。 二、不动产司法拍卖涉及税收问题的建议 1、建立健全法院与税务间协作机制 虽然《征管法》及其实施细则明确要求各级政府和部门应支持、协助税务机关依法履行职责，但“行政协助义务”在法律概念上相对模糊，导致基层法院与税务机关在理解和执行上不尽一致，大多数情况下拍卖环节涉税信息传递滞后，尤其在拍卖房产、土地使用权等不动产环节缺乏明确具体的税收协助措施，容易造成税款流失。因此，建议在国家层面上修改完善现有法律法规条款，弥补法院等司法机关与税务机关在税收协作工作上的缺陷，使税收法律、征管制度更加清晰完备。同时，基层各级应建立健全法院和税务间的协作和税款保障机制，不定期开展信息交换，及时获取法院强制拍卖不动产的情况及执行进度，在拍卖成交后税务部门及时清算应缴税费并函告执行法院，由执行法院直接从拍卖成交款中提留并予以扣缴，剩余款项再用于清偿纳税人债务，从而实现对税款的源泉控管，既能保证拍卖不动产税款及时足额入库，又能防范税务部门的执法风险。 2、扩大税务部门代开发票权限 目前无论是国税代开还是国税委托地税代开发票，其申请人均为取得应税收入的纳税人。对于上文提到的因被拍卖方关停、走逃无法开具或企业正常但拒不开具发票的情况，税务部门可以不局限于将纳税人作为代开票申请人而可以根据法院的判决书或裁决书，以税务机关的名义代开增值税专用发票，同时将相关买受人及被拍卖方的信息在缴款书中作备注。这样就可切实解决买受人办理过户、申报进项税款抵扣及成本列支的问题。事后如果被拍卖企业由非正常、注销转为正常企业或者拒不开票的企业被税务部门依法查处时，则可根据有关纳税信息要求企业对拍卖行为进行补充申报，确保企业实际申报准确无误。 3、完善土地增值税清算相关制度 对法院拍卖土地使用权后，如果因被拍卖方查无下落等原因而买受方无法取得土地出让金等原始票据的，建议由具有法定资质的评估机构对土地取得时的市场价或公允价进行评估，将评估价作为对土地使用权土地增值税清算的扣除项目，或者由主管税务部门根据《征管法》的相关规定核定征收土地增值税，既能减轻买受方的税收负担，又能确保税款不流失。