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未取得产权证的房屋买卖是否有效

2024-06-28 7人已浏览

张丽丽律师专职律师

北京市京师律师事务所

擅长：婚姻家庭、公司法、债权债务

近期30天评分：5.0 服务人数：1,134
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专业分析

未取得产权证的房屋又被称作“合同房”，主要有三大类：第一种是买受人已获得产权，产权证书还在办理之中；第二种是买受人尚未获得完全产权，房屋抵押给银行，买受人还在按揭之中；第三种是房屋本身就没有产权，不能办理产权证书，如“小产权房’。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。故社会上历来对合同房买卖讳莫如深、遮遮掩掩。《民法典》颁布实施以后，合同房买卖这个灰色地带的法律效力终于得到了明确。依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。合同房的买卖由于涉及到债权和物权的双项变化存在诸多风险，故买卖双方需要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

法律依据

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