不动产转移预告登记有什么用

2023-06-07 19人已浏览

李俐律师专职律师

广东天穗律师事务所

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专业分析

不动产转移预告登记的作用如下： 1、预告登记的主要功能是保障将来实现物权。通过预告登记，可以有效地保护预告登记权利人未来实现的物权，从而限制他人对不动产的处分； 2、预告登记具有对第三方的对抗效力。办理预告登记后，合同债权可以对抗第三方获得物权，具备了对抗第三方的效力； 3、预告登记还有破产保护的效力。当不动产物权人陷入破产时，可以对抗其他债权来保全请求权的实现。如果相对人破产，但预告登记权利人请求权的履行期限尚未到期或者履行条件尚未达成，权利人可以将不动产不列入破产财产，从而保证物权的实现； 4、预告登记还有对执行的保护效力。例如，在房地产开发中，开发商抵押房屋时，如果预售合同经过预告登记，预告登记权利人有权主张停止处分异议或排除执行异议。房屋预告登记证的作用如下： 1、预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分； 2、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力； 3、预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。 4、在技术上使得预告登记后未经预告登记的权利人书面同意而对房屋进行的处分行为无法进行登记，自然无法发生物权效力。对于抵押权而言，预告登记具有保全顺位的效力，即办理预告登记的抵押权可以享有优先顺位。综上所述，预告登记是一种为确保未来发生物权变动的债权请求权实现的登记制度。具体来说，在房屋买卖中，买卖双方签订协议后可以向登记机构申请预告登记，这样未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的行为就不会发生物权效力。这意味着，如果开发商不履行过户义务，购房人无法直接取得该房屋的物权，但是他可以依据预告登记主张继续履行合同，实现不动产物权。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

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