继承的房产再出售费用怎样算？

2024-06-22 23人已浏览

张丽丽律师专职律师

北京市京师律师事务所

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专业分析

首先，需要明确一点，目前，我国没有开征“遗产税”、“继承税”、“赠与税”等税种，相关继承不动产方面的所得问题，作为“赠与”由个人所得税管辖。根据税法的有关规定： 1、自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2、个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。 3、受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。（相关税法条款来源：财政部、国家税务总局《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2008］174号）；国家税务总局《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发［2005］172号）；国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发［2006］144号））因此，题中转让继承房产购房时间按2004年确定，至2009年末已满5年，如该房产属于普通住房的，且在2009年12月31日前对外销售的，免征营业税；如在明年对外销售的，根据国务院“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的决定（相关正式文件尚未出台），也免征营业税。在个人所得税方面，题中转让业务涉及个人所得税问题，应交税额＝（转让收入－受赠、转让住房过程中缴纳的税金–有关合理费用）＊20％。当然，如果该房产属于转让人自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，继续免征个人所得税。另外，题中转让不动产的契税纳税义务人为购买人，与出售方无关。购买人享受1％税率，需同时满足下列条件：1、首次购买；2、90平方米及以下；3、普通住房。

法律依据

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