应该如何正确理解土地承包经营权的转包和出租

2024-06-11 12人已浏览

吴莉律师专职律师

广东天穗律师事务所

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如何正确理解土地承包经营权的转包和出租允许土地承包经营权合理流转，是农业发展的客观要求，也是符合党的一贯政策，根据《农村土地承包经营权流转管理办法全文》第三十五条本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。转包主要指承包方把自己承包的土地，在一定期限内全部或部分转交给本集体经济组织的其他农户耕种。通常情况下，土地接包方要向原土地承包经营人支付转包费，但也有转包方不支付的情况。出租，主要指承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内全部或部分租赁给本集体经济组织以外的单位或者个人，并收取租金的行为。转包和出租后，虽然土地不再由原承包人耕种，但土地承包经营权的主体没有发生变化，承包关系也并不是发包方与接包方或者承租方之间的关系，而仍然是原承包方与发包方的关系。如果出现承包的土地被用于非农业建设，或对承包土地造成永久损害的情况，及其他违反法律行政法规或者承包合同的行为，即使是由接包方或承租方原因引起的，原承包方也要承担责任。反之，如果发包方有干涉正常的生产经营活动，或不依照承包合同约定提供生产、技术、信息服务等行为，即使损害的是接包方或承租方的利益，发包方也应向原承包方承担法律责任。由此可见，土地转包或者租赁存在着三方当事人，两方面的法律关系。从转包看，发包人与承包方之间存在土地承包经营权关系，承包方与新的承包方（即接包方）存在转包关系。从出租看，发包方与承包方之间存在土地承包经营权关系，承包方（即出租方）与承租方之间存在租赁关系。发包方与承包方之间的关系属于土地的用益物权关系，是承包法律关系的基础。转包方与接包方的关系，以及出租方与承租方的关系属于债权关系。土地承包经营权的债权关系受物权关系的制约，所以，在转包和出租土地时，承包方应与接包方或承租方。签订转包合同，在该合同中落实发包方与承包方土地承包合同的具体内容，明确双方权利义务。考虑到土地转包、出租涉及几方面的法律关系，权利义务时有交＊，因此，转包、出租应当以书面形式订立合同。现实中将土地交给他人耕种的原因多种多样，情况也复杂。

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