如何确定小区配套设施的归属

一般为小区业主共有，但合同另有约定除外。此种情况复杂，就以一个案例为例：案情：1月，公司开发建设了园大街一号地块，将此项目命名为“山庄”公开销售，底至下半年交付使用，其中包括作为配套设施的社区服务中心会所一幢，会所包括物业管理用房、配电间、水泵房、健身房、超市、餐饮休闲中心、小区地下停车场等。，公司持相关材料对山庄01幢（即会所所在地址）申请产权登记，南京市房产局在当年10月12日向该公司颁发了产权证。 【三方意见】 原告山庄业主委员会认为，小区社区服务中心是小区公共建筑和配套设施，且成本已经摊入商品房的销售价格，所有权应当归全体业主共有。业主委员会负责人徐群告诉记者，房产局向公司颁发了会所所有权证后，公司就将中心的产权抵押给银行，又将中心的三楼作为办公用房租出。据他们了解，该服务中心建设成本均已计入商品房的销售价格，在他们看来，房产局将服务中心所有权证颁给华美公司是错误的，其行为侵犯了小区全体业主的利益，所以，请求撤销房产局颁发的所有权证。 市房产局认为，社区服务中心的建筑面积并未分摊入公共建筑面积，购房合同中购房者支付的价款由套内建筑面积及公用分摊面积组成，开发商申领产权证符合实体与程序要求关于地下车库所有权问题，因为购买地下车库的业主并未会同开发商到房产局办理登记手续，所以在登记程序上不受保护，所以不能据此认为其发证行为违法。 作为该行政诉讼中与不是被告但与案件有利害关系第三人的开发商华美公司认为，社区服务中心这样的建筑物，属于未被分摊的面积，开发商有权保留权属，在其他城市相应出台的政策法规中已明确规定，类似社区服务中心的建筑物如果业主与开发商在房屋买卖合同中没有约定的，其产权应归开发商所有。 【法院判决】 法院认为，被告房产局依据第三人公司的申请及提供的一系列材料，对社区服务中心产权证书的行为进行了形式审查，其间原告并未向被告主张该幢房屋的权属问题，因此，在房屋无争议，第三人符合申请产权权属登记的必备条件的情况下，颁发产权证书的行为手续齐全，程序合法，并无不妥。原告认为山庄01幢产权应归全体业主的意见，因现有证据尚不能证明社区服务中心的产权已属于全体业主，其诉请无法律依据，故不予支持。三方争议的社区服务中心的面积有无纳入分摊面积，建设成本有无计入商品房的销售价格等事项，不属于行政诉讼案件的审查范畴，故三方意见在本案中不予审查。关于山庄01幢的重新确权问题，原告可以通过另行诉讼予以解决。案件判决如下：驳回山庄业主委员会请求，案件受理费100元由原告负担。表示，他们已经准备好上诉。 【法律思考】 商品房住宅小区配套附属设施的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。例如将小区车库单独出售，就是开发商普遍的做法。判决虽然已经作出，但人们关心的社区服务中心到底该属谁的问题实际上并未在审理中触及。 律师认为，每一栋建筑物，都会因业主分别购买、使用，而使业主享有其共有部分的共有权。另外，经修订在12月正式实行的《省物业管理条例》第26条规定：配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有。这一条款无疑说明，不管小区的配套附属设施面积有没有进入公共面积分摊，也不管它们的造价是否分摊进房价，只要是小区规划要求配建的，都必须作为配套使用的附属设施，而归全体业主所有。 虽然新的《省物业管理条例》有如此明文规定，但目前物管法规在适用方面仍存在欠缺。律师建议，为避免今后不必要的争执，业主们最好在购买房产时问清楚，“分摊面积”是否包括小区物业管理用房、配电间、健身房、停车场等配套设施。否则，配套附属设施的使用权无疑属于业主，但是业主却要为此负担上额外的使用费。如业主能将自己对配套附属设施的所有权确定下来，则可以无偿使用这些配套附属设施。