如何区分土地是划拨还是出让性质

2024-05-14 13人已浏览

刘伟长律师团队负责人

广东天穗律师事务所

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专业分析

1．本质特性方面的差异（1）土地划拨性质：这种形式下，土地使用者需按照相关法律法规的要求，缴纳相应的补偿、安置费用之后，方可无偿地获取土地使用权。虽然此类土地使用权通常不会设定明确的期限，但是却会受到一定的限制条件，例如禁止转让、租赁以及抵押等行为。（2）土地出让性质：在此种情况下，国家作为土地使用者的代表，将土地使用权在特定的年限内授予土地使用者，同时，土地使用者还需向国家支付土地使用权出让金。 2．获取途径方面的差异（1）土地划拨取得方式：此种方式需要得到县级以上人民政府的批准，在向土地使用者支付补偿、安置等相关费用后，将该幅土地交付其使用；或者是将土地使用权无偿地交付给土地使用者使用。（2）土地出让取得方式：根据相关法律法规的规定，商品房建设用地原则上应通过招标、拍卖、挂牌等有偿方式来获取，对于以划拨方式设立的建设用地使用权，则实行严格的限制措施。以划拨方式取得的建设用地使用权，在房地产转让过程中，必须经过国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并且依照国家相关规定缴纳土地使用权出让金。 3．使用期限方面的差异（1）土地划拨使用期限：依据国家法律法规的规定，以划拨方式取得土地使用权的，除非法律、法规另有特殊规定，否则并无使用期限的限制。（2）出让土地使用期限：一般情况下，土地使用权的期限分为40年、50年及70年三个档次。 4．权利义务方面的差异（1）土地划拨权利义务：在土地划拨的情况下，土地使用者不得对土地进行转让、租赁以及抵押等活动。（2）土地出让权利义务：在土地出让的情况下，土地使用权人拥有法定范围内的处置权，可以依法进行转让、租赁以及抵押等活动。从上述分析可以看出，土地出让与土地划拨在权利义务方面存在显著的差异。 5．房屋类型方面的差异（1）土地划拨房屋类型：这类房屋主要用于公益事业用地或回迁房、经济适用房等建设用地。（2）土地出让房屋类型：土地出让方式下建造的房屋多为商品房，因此，土地出让与土地划拨在房屋类型上确实存在一定程度的区别。

法律依据

《中华人民共和国土地管理法》
第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：\n（一）国家机关用地和军事用地；\n（二）城市基础设施用地和公益事业用地；\n（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；\n（四）法律、行政法规规定的其他用地。

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