出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查： (一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。 (二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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下列房屋不得出租： 1.未依法取得房屋所有权证的； 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3.共有房屋未取得共有人同意的； 4.权属有争议的； 5.属于违法建筑的； 6.不符合安全标准的； 7.已抵押，未经抵押权人同意的； 8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 不能出租的房子租出去了，房屋租赁合同无效，承租人可以要求出租人赔偿合同无效造成的损失。
《民法典》规定房屋租赁一方终止合同的赔偿方式是：首先可以按照合同约定赔偿，合同没有约定的，按照终止合同带来的损失进行赔偿。违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
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