一、预售商品房能否转让《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让：但第四十五条又规定，商品房预售人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。因此，法律并没有禁止预售商品房再转让，从其立法的本意来看，预售商品房再转让是允许的，并且已经规定由国务院制定法规予以规范。从实际操作来看，预售商品房再转让已被认同，有的地方也制定了相应的规定。如《福建省厦门市商品房预售管理规定》中规定，商品房预售合同登记备案后，商品房竣工验收前，买受人需转让预售的商品房的，应与受让人订立预售商品房转让合同。一般情况下，商品房预售以登记备案为准，否则不能对抗第三人，依法进行再转让也是以已经进行了预售登记为前提的，并且进行再转让时也应进行登记。二、预售商品房能否抵押对于预售商品房设定抵押在实践中已普遍存在，如商品房按揭合同。从部门规章的规定上看，建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定，预售商品房贷款抵押的，商品房必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；第二十七条规定，以预售商品房贷款抵押的，须提交生效的预售房屋合同。因此，购房方对预售的商品房是可以设定抵押的。
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预售商品房是不可以转让的，国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
第一、预售商品房转让合同签订后未进行登记的; 第二、商品房预购方未按照合同的规定交付定金及未付清合同所规定的房价款三分之二的; 第三、预售商品房合同双方发生纠纷诉至法院后均要求解除合同的;第四、预售商品房转让合同双方对该行为有重大误解的; 第五、预售商品房转让合同的出让方倒卖合同，牟取非法利益，干扰了房地产市场的。
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