问：最近我要买二手房，发现不少中介公司都有“定金协议”书，请问这是否能够保障买家的利益？另外，定金和订金有没有区别？应该如何规避签订协议时的风险？

读者王女士定金是法律上的一个概念，担保的一种形式。在房屋买卖中，它是指当买卖双方就交易条件达成一致后，买方交付一定金额的款项（即定金）给卖方，以担保买卖双方按照约定的条件履行买卖交易。如果买方违反约定，则已交付的定金将会被卖方没收；如果卖方违反约定，则应当双倍返还已收取的定金，这就是所谓的“定金罚则”。

订金在实践中也较常见，但不是严谨的法律概念，仅仅是具有“诚意金”的效果，不发生类似于“定金罚则”这样的法律后果，也无法担保买卖双方交易的履行。

在签订类似房屋买卖协议的时候，房产中介一般都会同时使用“定金协议”以担保买卖双方的交易能够顺利履行。这样，如果业主在签收定金后反悔不出售房屋或者改变原来的交易条件，则须承担定金双倍返还的责任。

建议客户在交易时注意以下三点：对于交易达成一致，签订买卖协议的，应当将双方达成一致的交易条件全面、具体地约定在双方的买卖协议中，同时将定金罚则约定在协议中，以避免因约定不清或未约定而导致定金担保责任起不到效果；鉴于定金协议必须是定金交付后才发生法律效力，千万注意不是协议中有约定“定金罚则”就万事大吉，而是应当及时将定金交付给业主（可以是将款项实际交付给业主，也可以是由业主签收后同时交由中介保管），否则“定金罚则”约定了也白约定；在交付定金后，应当由业主方出具收款收据，并注意明确性质为“定金”，而非“订金”，避免被混淆是非。