本文分析了出卖人违约的三种情形:一是出卖人直接将房屋出售给第三人,出卖人将房屋出售给第三人但未办理过户手续的,依照法律规定,原买受人有优先转让房屋的权利,可以转让要求对方继续履行合同。如果房屋已经出售给第三人并交付,或者出卖人已经将房屋出售给第三人并办理过户手续,则出卖人已构成恶意违约,致使合同无法继续履行,则买受人可以向法院提起诉讼,要求解除合同,并要求出卖人按违约责任或房屋差价责任赔偿违约金。第二种:出卖人要求提高房价并办理过户,在签订合同后,出卖人认为房屋售价过低,要求追加过户款。
本案中,买受人应立即向法院提起诉讼,要求对所购房屋进行查封、财产保全,阻止出卖人将房屋出售给第三人,进而使已签订的合同无法继续履行,并要求法院判决出卖人继续履行合同。第三种:出卖人出卖房屋后反悔,要求合同无效的,买受人在购买房屋时明知有其他共有人,未经共有人同意购买房屋的,当共有人要求合同无效时,可以获得支持。但是,如果是夫妻共同的房屋,在房屋买卖合同中,一般认为是夫妻约定的。买方可以要求继续履行合同。
此外,如果出卖人与配偶以外的人共用房屋,那么出卖人需要有证据证明房屋是共用的。如果不能证明,买方仍然可以要求继续履行合同。
如果出卖人能证明该房屋为共有,则不履行合同是由于出卖人的过错造成的,买受人可以在合同终止后要求出卖人承担违约责任。
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