港人在深欲购商铺，后以有相关文件规定境外个人不能购买商铺为由拒绝履约，被买方诉至法院，其反诉买方未能提供涉案房产搭建的合法报建手续，要求法院判令合同无效。此案一审法院判决，买方需承担违约责任，向卖方赔偿40万元人民币。

港人欲买商铺未履约

据了解，卖方汪某于去年7月，通过美联物业代理(深圳)有限公司(以下简称美联物业)与港人黄某签订了《房屋转让合同书》，约定将深圳市盐田区万科东海岸一单位以人民币400万元转让给买方黄某。上述合同签订后，买方支付了20万元至美联物业托管，但迟迟不肯支付购房余款。

卖方多次与买方沟通但均被其以各种理由搪塞，遂于2014年9月向其发出《解约通知函》。卖方认为，其本人严格遵守合同约定，但买方再三拒绝履行合同义务致合同无法履行，已构成根本违约，遂将买方起诉至法院，请求法院判令买方支付违约金40万元。

合同违反限外规定无效?

卖方告了买方，而买方也将卖方反诉至法院。买方黄某称，双方之间签订的《房屋转让合同书》无效。

因为在该合同签订以前，美联物业称涉案房屋不限购、不限外，实际上涉案房产是限外的，通过《主体变更确认书》可知美联物业是采取变更买方主体的方式规避限外的法律规定，故该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同。

买方辩称，美联物业称房屋不限购的行为系欺诈行为。除此之外，买方在合同履行过程中发现涉案房屋存在未经报批改建加层的行为，该合同标的属于违法建筑。而涉案房产的用途为商业性质而非住宅，根据相关法律法规规定，香港居民不能购买商业性质的商品房，该合同亦违反了相关法律规定。

因此，双方签订的合同应为无效合同，并请法院判令卖方返还20万元定金。

中介：买方自知为限外对象

而这起房屋买卖合同纠纷引起的卖方告买方、买方反诉卖方的官司中，作为中介的美联物业均成为了第三人。

美联物业诉称，《房屋转让合同》是双方当事人协商一致的情况下签署的，真实、合法、有效。合同签署之前第三人已将相关的限购、限外政策告诉买卖双方。签署合同的同时，双方签署过一份《主体变更确认书》，表明买方已知悉自己为限外对象，并准备以第三人名义购买房屋。同时，买方签署合同之前已亲自授权代表检查过房屋，故不得以搭建为由拒绝交易。第三人已尽到了忠实的居间义务不存在过错，不应承担任何责任。

一审：买方须赔违约金40万

盐田区人民法院于今年3月份公开审理此案，并于日前下达判决书。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为双方当事人签订的《房屋转让合同书》是否因黄某耀为港籍身份不能购买商铺及涉案商铺可能存在内部搭建行为而无效。

一审法院认为，《房屋转让合同书》系买卖双方真实意思表示，虽有相关文件规定境外个人不能购买商铺，但根据《房屋转让合同书》及买方签署的《主体变更确认书》，足以表明买卖双方就涉案商铺将转移登记至案外人名下达成合意，亦充分表明买方对自己的港籍身份难以完成涉案商铺的所有权转移登记知情，故买方据上述规定主张合同无效无事实和法律依据。

关于涉案商铺的内部搭建行为，根据深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局复函，涉案商铺在规划功能中被允许搭建为双层复式结构，买方以内部搭建涉案违法为由主张合同无效亦无事实和法律依据。综上，双方签订的《房屋转让合同书》真实有效，应受法律保护。日前，一审法院就此案下达判决书，判令被告(反诉原告)也就是买方自判决生效之日起十日内向原告(凡诉被告)也就是卖方支付违约金人民币40万元。

相关知识

关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知

建房〔2010〕186号

各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委(房地局);国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局，外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局;各中资外汇指定银行总行：

为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，现就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理通知如下：

一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。