验房时房屋实测面积与合同不符如何处理？房屋实测面积是指该商品房竣工验收、项目规划有关主管部门审批后，对该建筑物进行实地勘察、绘制、计算所获得的面积，开发商委托具有测绘资质的房屋测绘机构参照国家规定的图纸、预测资料和国家测绘规范产品的规定进行测绘。它是开发商和业主的法律依据，也是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。然而，在签订预售合同购买预售房屋时，房屋的预计面积往往会记录在合同中。房屋预测面积，是指根据施工图纸、现场勘查和国家计量规范，对尚未建成、竣工的房屋面积进行预测算，经房地产主管部门认定具有测量资质的行为并按国家规定测绘在售商品房（依法取得预售许可证的项目）的面积依据，依法销售。

在实测面积与预测面积不一致的情况下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》和《建设部商品房销售管理办法》对房屋面积与合同约定不一致的处理有明确规定：出卖人交付的房屋建筑面积或者房屋内建筑面积与合同约定面积相同的《商品房买卖合同》约定面积不一致的，合同有约定的，根据协议。

本合同无约定或约定不明确，面积误差率绝对值在3%以内（含3%）的，按实际情况结算房价；面积误差率绝对值超过3%的，买受人有权退房并要求解除合同。买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内，将买受人已付的房价退还买受人，同时支付已付房价利息。

买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差率小于3%（含3%）的房价由买受人补足；面积误差率超过3%的房价由房地产开发企业承担，产权归买受人所有。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，房地产开发企业应当将房价返还给买受人；绝对值超过3%的，房地产开发企业应当向买受人返还房价。另外，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应签订补充协议。