一、如何分辨是否一房二卖呢

在购房之前，应查证房产的实际拥有者。在完成房产选择后，务必确认交易的卖方是否为房产的唯一所有人。请注意，一栋房产只能归属于一位所有者或共有人，无其他例外。在交易过程中，建议您与卖方共同前往房管部门核实产权归属。若卖方拒绝提供房产产权信息，需提高警惕。

其次，建议预先进行预告登记。

此外，务必及时进行网签。网签即交易双方签署合同后，向房地产管理部门进行备案并公示于网络，同时获得网签编号以便查询。根据相关法规，二手房网签有助于提升房产交易透明度，规范合同文本，保护买卖双方权益，防止一房二卖现象发生。

如对交易安全仍有疑虑，可寻求当地知名中介机构协助。在交易过程中，要求中介明确注明如出现房屋纠纷及一房多卖等问题，卖方承担全部责任。尽管中介服务可能涉及一定费用，但其所带来的交易保障更为有力，能够协助买卖双方拟定明确、详细的合同条款。

《民法典》第20条

规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这条规定是告诉人们，当事人签订房屋买卖协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人，预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。

二、如何做一房二卖

1．购房前核实房屋所有权人：选定房屋后，务必确认出售方即为该房屋唯一所有权人，除非是共有产权。如有疑问，可协同出售方前往房管部门查询产权归属。若对方拒绝配合查验，需提高警惕。

2．预先完成预告登记：提前进行预告登记，确保交易安全。

3．及时进行网签：网签是指交易双方签订合同后，向房地产管理部门备案并公示于网络，生成网签编号供查询。依据相关法规，二手房网签有助于提升交易透明度，规范合同文本，保护买卖双方权益，防止一房二卖。

4．借助中介机构：对于交易过程中的疑虑，可寻求当地信誉良好的中介机构协助。在交易过程中，要求中介明确注明如发生房屋纠纷或一房多卖，由出售方承担全部责任。尽管中介服务需要支付相应费用，但能提供更为全面的保障，协助买卖双方拟定详细的合同条款。

《中华人民共和国民法典》：第二章　自然人 第一节　民事权利能力和民事行为能力　　第二十条　不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。