一、虚假租赁合同进行认定的标准

买卖不破租赁是为保护承租人的弱势地位而设立的特别制度，其赋予了承租权这一债权具备了物权化的对抗属性，是对合同的相对性的突破。然而实践之中有些房屋产权人与承租人却恶意利用买卖不破租赁的制度，意图限制在先买受人的权利。其作案手段往往表现为倒签合同，形成虚假租赁关系，或者虽然租赁合同签订在先，却为借贷关系之担保形式，承租人实则为房主之债权人，而其后意欲以此租赁对抗房屋后买受人。其本质皆非真实租赁关系，故而只有揭开其虚假面纱之后，方能冲破买卖不破租赁的限制，维护正常的房屋交易秩序，保护合法买受人的权益。

要揭开虚假租赁合同的面纱，笔者认为可自以下五个方面判定当事人之间的租赁合同关系真伪：

其一，租金的支付方式。惯常租赁合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形，而商业用房因其价值及商业属性，加之所有者出于占有成本的考虑，其租金往往较住房要高，其支付方式上极少存在按月度或季度支付的情形，多为按年支付。同时对于租金的上涨往往出租人均会保有其主张的权利。而虚假的租赁合同，其租金的支付虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，承租人和出租人多未发生真正的租金支付关系。对于当事人之间名为租赁，实为借贷关系的情形下，租赁合同多作为借贷关系之担保而出现，对于租金的支付方式多采一次性支付或分次大额支付的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。而这些一次性支付或分次大额支付的所谓租金实则便是承租人出借为房屋所有权人的借款。故而在租金的支付上，宜通过判定当事人对于租金支付义务的实际履行及租金的支付方式来认清租赁关系的真伪。

其二，占有情况。虚假租赁合同，往往无占有之实，多为房屋买卖设置阻碍而签订。占有作为房屋重要的用益权利，承租人租而不占，租而不用，与常理相悖，虚假租赁关系很容易戳穿。然而对于租赁为借贷担保情形下，虚假承租人自己可能会占有使用房屋，以房屋之用益权利冲抵借款之利息，这种情形是极为隐蔽的，单独以占有难以判断真伪，需结合价款支付方式及期限等综合判断。未自己占领之情形下，虚假承租人可能会与房屋所有权人约定以其出租所得孳息作为利息。而此时房屋占有人则为当事人之外的第三者，倘若当事人之间并无关于转租的规定，结合实际占有人与虚假承租人的关系则可将租赁合同的真实性揭穿。

其三，租赁期限。临时倒签的租赁合同往往对于合同的这些主要条款约定较为简单，尤其是在租赁期限的起始期限上，因其意图阻却房屋或者对抗强制执行的非法目的，其虚设的起始日期往往比合法的买卖合同签订之日或执行申请之日不会相差太久，因为非法的承租人及出租人出于房屋占有情形及虚假笔迹的顾虑，倘若签订一个较早的起始日期，其承租人实际未占有房屋或占有房屋的期限与合同签订明显不符，相距久远有悖常理的漏洞便会暴露无疑。故而可结合占有情形综合判断。以租赁作为借贷之担保模式下，其租期往往较长，一则当事人自认以长期租赁，担保出租人之债务履行较为稳妥，二则意图限制房屋出卖，以买卖不破租赁作为挡箭牌。此外尚且需注意一种隐蔽情形，对于房屋存在抵押贷款的，承租人和出租人多存在倒签合同情形，将合同起始日签订于抵押合同之前，意图破除抵押之局限，而此情形亦可结合当事人在对于虚假租金，即借款的支付时点上综合判定，若租金支付与租赁合同签订起始之日相差太远，则其真实性便值得怀疑。

其四，当事人权利的主张及义务的履行。虚假租赁合同下，租赁双方所签订合同多采用格式化的条款，不排除当事人临时拷贝了一份租赁合同用以应急之用。比如以惯常之习惯，租赁双方对于租赁房屋内设施的明细，其维护及修理保养义务均会加以明确，而虚假的租赁合同因其用意不在占有使用，故而此项约定往往多会省略，故而在判定真实的租赁合同时，是否存在这些条款可作为重要的权衡因素，同时当事人对于租赁合同权利的主张和义务的履行亦为重要的考量因素。比如，承租人未支付租金，又不能提交证据，而出租人又一直未主张要求其履行，以常理推之，欠付租金不讨，甘做冤大头，其中必有蹊跷。此外，对于房屋相关物业及配套服务交接的约定，出租人需配合承租人的协调义务，若当事人无法举证存在在房屋租赁中此种惯常的来往，则真实的租赁关系便十分可疑。

其五，承租人与出租人之间的关系。因虚假租赁合同之恶意，相互串通之承租双方往往具备较为紧密的关系，若不具可信任性，则难以达到相互串通以逃避债务或规避执行之目的。故而，注意搜集承租双方关系暧昧的证据亦是有利于揭开其真实关系面纱的一个重要环节，当然对于以租赁行担保的关系，若能掌握双方借贷关系的证据则很容易的便掌握了主动。当然证据搜集并非易事，在未抓住承租双方把柄之时，通过其他几个因素相互出击，以组合拳之形式连番出招，相信虚假承租双方欲求全身而退亦是颇有些难度的。

二、怎样认定合同诈骗行为

行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：

（一）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的：

1、虚构主体；

2、冒用他人名义；

3、使用伪造、变造或者无效的单据、介绍信、印章或者其他证明文件的；

4、隐瞒真相，使用明知不能兑现的票据或者其他结算凭证作为合同履行担保的；

5、隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的；

6、使用其他欺骗手段使对方交付款、物的。

（二）合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的；

（三）挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的；

（四）使用对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产进行违法犯罪活动，致使上述款物无法返还的；

（五）隐匿合同货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，拒不返还的；

（六）合同签订后，以支付部分货款，开始履行合同为诱饵，骗取全部货物后，在合同规定的期限内或者双方另行约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。