五、契税的纳税人

所谓纳税人，是指根据税法负有向国家缴纳税款义务的单位和个人。

契税的纳税人在《条例》第一条中作了规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，为契税的纳税人。《细则》的第四条对有关纳税人的规定作了具体补充说明：条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。

以上即是《条例》和《细则》对契税纳税人的规定。

《条例》对契税纳税人的规定有以下特点：

第一，不论法人与自然人都是纳税人。即不论是单位还是个人，只要承受土地使用权、房屋使用权，都是契税的纳税义务人。

第二，不分经济性质。即不论是全民所有制单位、集体所有制单位还是其他非公有制单位，只要承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。

第三、不搞内外有别。不论是内资企业还是外商投资企业、外国驻华机构;也不论是中国公民、香港特别行政区同胞、澳门和台湾同胞、海外华侨，还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。

六、契税的税率

税率是指应纳税额与计税依据数量之间的法定比例。《条例》中有关税率的内容：

第一，契税实行从价比例税率。即：不论课税对象成交金额的多少，统一按固定的百分比率计算征税。

第二、《条例》只规定了税率幅度范围。即：《条例》没有固定某一具体的税率，只规定了上限为5%、下限为3%税率幅度范围。

第三、具体适用税率陕西省为3%。

七、契税的计税依据

契税的计税依据在《条例》第四条中作了具体规定：契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

《细则》中第九条和第十一条对《条例》作了补充说明：条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

八、契税的减税、免税

契税的减税、免税范围主要包括以下三个方面：

(一)照顾性减免

照顾性减免具体有四项：

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税

制定这一优惠政策的主要考虑是：

(1)国家机关、社会团体承受土地、房屋用于办公以及军事单位承受土地、房屋用于办公和军事设施的，其资金通常都来源于财政拨款，对其征税没有财政意义，故给予免征契税的优惠;

(2)学校、医院、科研院(所)等一些有收入的事业单位承受土地、房屋用于教学、医疗和科研的，虽然其资金不一定来自于财政拨款，但因其属于社会公益事业，也给予免征契税的优惠。

2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税

制定这一优惠政策的主要考虑是：将现有的公有住房逐步出售给职工个人，是国家推进住房制度改革的一项重要政策和措施。做出对此免征契税的规定，主要是为了配合这一政策的顺利实施，促进我国住房的商品化进程，鼓励职工个人购买住房。

对城镇职工按规定第一次购买公有住房予以免税的三个方面：一是该纳税人所购买的公有住房是否为经当地县以上人民政府批准并严格按照国家有关房改政策规定出售的公有住房;二是该纳税人是否为第一次购买公有住房;三是该纳税人所购买的公有住房面积是否在房改政策规定的标准面积以内。

公有住房是国家所有的房屋。即全民所有制单位的房产，以区别集体所有制单位的房产和私有房产。公有住房包括：国家企业、事业单位构建的，含自建自置、集资兴建的，产权属于单位，租给职工居住的公房;政府部门及所属单位自管自用的公房;国家设置的专业管理部门，如房地产管理部门管理的房产或者由房地产公司经营的公房。

《陕西省契税实施办法》中第八条规定，城镇职工按国家规定购买公有住房的，免征契税，是指有正式城镇户口的职工，经县以上人民政府批准，按陕西省人民政府规定的住房面积第一次购买本单位公有住房的给予免征契税。超过规定面积的部分，仍应按规定缴纳契税。夫妻双方分别购买公有住房的，超面积部分按两处购房面积之和减去一方应享受的规定住房面积(一般取标准高的一方)计算征收契税。其规定面积标准按陕办发[1996]7号文件执行。

3、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减征或者免征契税

制定这一优惠政策的主要考虑是：在进行城市建设和改造以及国家进行重点项目的建设时，常常需要征用、占用一些属于单位或个人的房产，收回一些单位或个人的土地使用权。对被拆迁单位和个人，从事拆迁工作的单位或部门要根据国家有关的收回土地使用权及房屋拆迁的法律规定给付一定的补偿金，这在旧城改造中非常多见。对于这种情况，一方面是因为房地产的拆迁是为了公共利益的需要，对原房地产拥有人而言带有一定的强制性，国家对原拥有人给予的经济补偿通常低于正常的市场交易价格，是一种非完全的补偿;另一方面，也是为了鼓励单位和个人支持国家建设和城市改造，减少拆迁的阻力及降低拆迁的费用。为使这些单位和个人的生产和生活得到妥善安置，对因此而重新承受土地、房屋作为生产和生活资料的，可以考虑由地方根据实际情况决定是否给予减税或免税的照顾。

4、对外国驻我国的使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员，可以依照我国法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定，经外交部确认，免征契税

制定这一优惠政策的主要考虑是：对外交人员给予税收优惠，是各国通行的国际惯例。

(二)困难性减免

对因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，可酌情给予减免或免税。

制定这一优惠政策的主要考虑是：住房是人类的基本生活资料，因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房，必然给纳税人造成较大的经济损失。对因此而重新购买住房者免征契税，主要是为便于受灾者重新恢复正常生活。

(三)激励性减免

对承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农林、牧、渔业生产的，免征契税。

制定这一优惠政策的主要考虑是：我国是一个人口多、可用耕地相对缺乏的国家，开垦四荒用于发展农业，是国家予以鼓励的一项举措。