一、核实卖方身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，去工商局看看它的档案；如果卖方有代理人，看看他有没有经过公证的授权委托书。二、到房管局查看卖方的房产证。看房子是否有共有人。房屋多人共有的，卖方必须提供所有共有人的身份证件和同意出售房屋的书面文件；夫妻共有财产的，是否经卖方配偶书面同意；房屋已出租的，卖方必须提供承租人同意出售的书面意见；房屋已抵押的，卖方必须提供抵押权人同意出售房屋的书面文件。3、通过房屋中介购房的，购房者应选择正规的、有一定信誉的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的两个证明，一个是工商部门颁发的营业执照，一个是房屋土地管理局颁发的中介机构资质证书。4、仔细检查卖方身份证或工商档案中的名称是否与房产证上的房主一致。原则上，一个字不能错。五、购买公房时，必须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时必须按成本价补足费用。由于原公房单位一般保留公房优先购买权，应要求卖方提供单位放弃优先购买权的书面意见；此外，由于其特殊性，军队、医院和学校的公房不得在未经单位同意的情况下出售。6、所购房屋为已购公房或经济适用房的，卖方必须提供政府部门对其上市交易的批准书。7、如果知道要买的房子属于以下情况，一定不能买：已纳入拆迁公告范围的房屋或者国家征用的房屋；被人民法院或者行政机关依法查封的房屋；属于违法或者违法建筑的房屋；有产权纠纷的房屋。8、审查房屋质量等配套主设施。在这个环节中，购房者不仅要检查房屋类型、结构、材料等直观方面，还要进一步了解供电、水质、水压、煤气、供暖、管道方向等细节；了解物业公司提供的服务项目和收费标准。9、关键承诺应体现在房屋买卖合同中。当交易双方对房地产管理部门申报的交易价格明显低于市场价格时，或者以所购房屋作为抵押贷款时，应当对所购房屋进行评估；在签订合同的过程中，要特别注意交易的任何关键协议或卖方的任何承诺都要体现在合同中，不能用口头协议代替，因为一旦发生纠纷，口头协议就无法证明。合同的必要条款主要包括：房屋面积及附属设施、价格及支付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。；如果选择按揭贷款的支付方式，必须按规定办理贷款手续。

二手房买卖流程

1、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；

2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；

3、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司；

4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7～8个工作日左右；

6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

7、房屋过户：买方同担保公司去签订，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；

9、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

我国公民并不能享有土地的所有权，公民在买卖二手房的时候，可能会结合土地的剩余使用年限、房屋的市场价值等的因素来确定房屋的购买价款。确定剩余使用年限时，直接用土地使用权年限为土地证标明的使用年限减去已使用的年限即可，至于房屋的市场价值，可以请专业机构进行评估。

《城市房地产转让管理规定》第三条、第六条、第七条