案例回放

开发商：

退房可以，请付违约金

购房者：

我没违约，凭啥不退房

吴女士系成都市70后单身人士，长期在北京工作，打算今后将事业转向成都，于是决定在成都购房。

4月8日，她看中了南延线某知名楼盘一套170多平方米的空中别墅，随即向开发商交付2万元定金，次日与开发商签署了按揭购房合同。

4月14日，新国十条房地产调控政策出台。5月初，开发商通知她，由于她已在成都购买了一套房屋，该套房屋属第二套房屋，首付款需提高到五成，贷款利率也要上调。这样，直接导致了吴女士的购房成本增加。于是，吴女士决定退房。当她向售楼小姐提出退房时，售楼小姐回答，如果退房，根据双方签订的合同和协议，她要向开发商支付总计为8万余元的违约金。

吴女士十分不解，退房是因为贷款办不下来，而且国家的房地产新政在签署购房合同时还没出来，由此导致的贷款问题与自己没有关系，为什么却要我承担违约责任呢？售楼小姐回答，在补充协议中，明确约定：如果按揭贷款办理不下来，购房人选择一次性付款。如果购房人因为按揭贷款办理不下来而退房的，视为购房人的违约行为，将按照合同总价的一定比例向开发商承担违约责任。

律师支招

研读政策规避风险

在市场变化加快的情况下，开发商既不愿意失去客户，又要尽量减少风险，就只有在合同上做文章。房产新政新国十条涉及了二套房的重新认定，调整了原先的住房抵押按揭贷款政策。如果购房者不研读银行及相关政策，在签合同时不看清条款，法律风险将不可避免。

作为购房者，如何规避目前房地产新政实施形势下购房的法律风险呢？

四川致高律师事务所陶云秀律师建议，首先，理性的购房者会在购房时充分考虑自己的经济承受能力，不会过分依赖按揭贷款。其次，如果购房者需要办理按揭贷款，最好在签署购房合同前，向拟贷款的银行了解自己是否能办理按揭贷款。再次，在签署购房合同时，要注意合同中关于按揭贷款不能办理时的房款支付条款，并根据自己的经济情况，在合同中做相对应的约定。比如，你现在购买的是第二套房，在合同中最好和开发商明确约定：如果不能办理住房按揭贷款，购房者可以解除本合同退房，并不需要承担违约责任。这样，就可避免出现吴女士遇到的情况。还有，如果你符合办理按揭贷款的条件，但是首付款支付存在问题，需要延后支付首付款，也最好在合同中将首付款支付的时间延后。最后，在签署合同中，你如果认为国家的政策还会出现变化，或者认为自己无法承担这种变化，最好能在合同中将国家宏观调控政策特别约定为合同解除的条件或免责条款。这样，购房者在履行合同时就不会被动。

案例回放

开发商：

退房可以，请付违约金

购房者：

我没违约，凭啥不退房

吴女士系成都市70后单身人士，长期在北京工作，打算今后将事业转向成都，于是决定在成都购房。

4月8日，她看中了南延线某知名楼盘一套170多平方米的空中别墅，随即向开发商交付2万元定金，次日与开发商签署了按揭购房合同。

4月14日，新国十条房地产调控政策出台。5月初，开发商通知她，由于她已在成都购买了一套房屋，该套房屋属第二套房屋，首付款需提高到五成，贷款利率也要上调。这样，直接导致了吴女士的购房成本增加。于是，吴女士决定退房。当她向售楼小姐提出退房时，售楼小姐回答，如果退房，根据双方签订的合同和协议，她要向开发商支付总计为8万余元的违约金。

吴女士十分不解，退房是因为贷款办不下来，而且国家的房地产新政在签署购房合同时还没出来，由此导致的贷款问题与自己没有关系，为什么却要我承担违约责任呢？售楼小姐回答，在补充协议中，明确约定：如果按揭贷款办理不下来，购房人选择一次性付款。如果购房人因为按揭贷款办理不下来而退房的，视为购房人的违约行为，将按照合同总价的一定比例向开发商承担违约责任。