在二手房买卖的过程中，由于涉及的金额大，往往都是一个家庭倾囊而出，可想而知，在交易过程中的慎重操作是非常重要的，但是过于小心又容易导致错失购房的良机。如何能最有效的保障自己的权益又能买到合心意的房子，这就是需要我们在买房子的过程中所需要掌握的技巧。

第一计、产权要真实

首先我们买房子必须要确定的是：出售该房屋的人必须是该房屋的所有人。

我们可以通过进行产权调查完成，(由中介公司完成)。

其次我们确定若不是所有人而是代理人，则要求提供公证委托书，如果公证委托书未能及时提供，而买房又迫在眉睫，我们可以通过要求所有人出具手写委托书，代理人代为签订合同，而支付的定金暂交中介公司保管，并做出约定出具公证委托后可以由中介公司转定。

第二计、房屋可买卖

首先我们确定房屋的土地来源：国有，比如土地的来源集体性质，就是所谓的小产权房，是无法完成交易过户行为的，现在很多利用宅基地建造的房屋实际上是无法实现取得产权的目的的。

其次该房屋未被查封或其它限制权利，遇到这类房屋并非不可以买卖，主要是如果可以确定何时将限制权利的行为取消即可以。比如：我们遇到的房子是被查封的，我们可以要求中介公司首先确定查封该房屋的法院及判决书，涉及的金额，在确定上述的事实后，知悉该被查封的房屋何时解封，解封后即可以买卖不会受到任何影响。

再次若该房屋权利人有一人死亡，即涉及到遗产继承的问题，买卖交易的进程就会受到影响，首先需要确定继承人(未定)其次办理评估做出评估报告(一周)，后到公证处办理遗产继承公证书(一周)，最后携带评估报告和公证书先到财税口做免税，后到交易中心办理新产权证(20日)，因此这类房屋的买卖流程是较正常流程长。

最次很多人愿意购买五年内限制交易的房屋，一方面价格便宜另一方面房屋较新，大多数人都会签订协议用以约定五年后再交易，在此我们不是非常建议采取这种方式，一方面，上海房价变动大，无人能够预计到以后的房价，如果房价涨幅远远大于违约金的约定数额，很容易导致纠纷诉讼。另一方面，如果业主又与其他人签订多份类似的定金协议，一房多卖，实际也很难能保证购房者的权益。

第三计、文书需谨慎

首先我们确定签订的每份协议，应该注意条款约定，尤其当我们签订定金协议或买卖居间协议等，其中的交易条件必须是明确并且写在协议中的，例如，约定业主赠送全套家具，而该条款并未写明到协议中或约定不明，容易导致在实际交房中，业主不愿意再赠送家具或只愿意赠送部份家具，而客户表示与原来约定不符合，但是实际有无证据可以证明有如此约定，最后只能承担不利后果，因此这类的约定必须明确。

其次就是签订文书应该是房屋的权利人或持有合法委托书的代理人。若是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。但是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，若仅有部分人签定，则在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。如何看待有理由相信有代理权的问题，若该房屋全家共有且系家庭用房，在看房期间就存在全家居住在其内的状况，那在看房的过程中，全家认可出售这个意向，且在看房的过程中就房屋的交易价格进行协商，口头协商基本一致，都可以作为认定有代理权的证据。