第一条为了贯彻市政府颁发的《张家港市城镇商品房交易管理暂行规定》（以下简称规定），维护商品房交易双方当事人的合法权益，特制定本实施细则。

第二条凡本市城镇、集镇各种所有制房屋进行交易（包括房屋买卖、典押、交换、转让等）的单位和个人，必须按《规定》向市房地产交易所（以下简称交易所）或当地房地产管理所（以下简称房管所）提出申请、办理手续，报经市房地产管理处审查批准。这样的交易为合法交易，受国家法律保护。

第三条本细则施行前私自成交的房屋交易，其当事人应携带有关证件在三个月内主动到市交易所或当地房管所申请补办交易手续。超过三个月，按本细则第十九条第四款查处。

第四条依法设立的商品房经营单位应按市计划委员会下达的商品计划组织建造，并在计划任务下达之日起两个月内携带批准计划到交易所注册登记。

第五条新建商品房出售前，经营单位必须严格按照《规定》与购房者签订由市工商行政管理局统一印制的《商品房交易合同》文本，并经市房地产管理处审核，工商行政管理部门鉴证后方可出售。

第六条个人购买商品房，须先向市交易所提出书面申请，报市房地产管理处审核。对符合购买商品房条件者，由市房地产管理处出具证明。商品房经营单位凭市房地产管理处的批准文件出售商品房。

第七条凡出卖私有房屋，房屋共有人、承租人享有优先购买权。

第八条凡个人出卖享受国家、单位补贴的房屋，原补贴单位享受优先购买权；原补贴单位不购买时，应由房管部门按国家定价收购。

第九条单位或个人买卖房屋时，须向市交易所或当地房管所提交下列证件、证明：

（一）单位购买商品房，须提交市计划部门的批准文件，买卖协议书。

（二）单位出卖房屋（包括交换、典押、转让、兼并），须提交申请书、协议书、上级主管部门批准书，房屋产权产籍资料。

（三）凡私人购买商品房，须提交买房申请书、协议书、户口簿及单位证明。

（四）私人出卖房屋须提交：

1．房屋所有权证、户口簿；

2．委托他人代理时，应提交委托书；

3．出卖共有房屋时，须提交共有人的同意证明和所在单位的鉴证；

4．出卖出租房屋，须提交房屋租赁解约书。

第十条出卖因改、扩建致使建筑面积发生变化的房屋，应事先经房管部门办理房产变更登记手续。

第十一条单位和个人买卖房屋（包括商品房）时，应及时到市土地局办理土地使用权变更手续：

1．卖方须到土地局办理土地使用权注销手续；

2．买方须到土地局办理变进土地使用权手续，并获得土地使用权。

第十二条任何单位或个人，均不得在出卖房屋时，将土地作价出卖或变相出卖。

第十三条城镇公、私房屋在下列情形之一的，不得进入交易市场：

（一）违章建筑、临时建筑的房屋；

（二）代管、托管的房屋；

（三）作为金融部门抵押贷款的房屋；

（四）城镇建设规划已确定改造的房屋；

（五）有产权纠纷或租赁纠纷的房屋；

（六）他项权利未清的房屋

（七）人民法院限制产权转移的房屋。

第十四条各类房屋出售实行国家定价、国家指导价和市场调节价等多种价格形式。

国家定价即经市政府批准的售价，适用于优惠出售的房屋。

国家指导价即经市物价局和市房产管理处核定的新建商品房综合价、旧房重置价，适用于新、旧房屋的出售。

市场调节价即双方议价，适用于进入房地产市场交易的单位和个人自有的房屋。

第十五条市场调节价以国家指导价为最高限价，议价超出最高限价部分，征收超标费。超标费标准：超过最高限价100％以下（含100％）的，征收超标费20％；超过最高限价100以上～200％（含200％）的，征收超标费40％；超过最高限价200％以上的，征收超标费60％。

征收的超标费由卖方负担，上交市财政局，专户存储，用于城镇公有房屋建设。

第十六条房屋交易坚持评估制度，交易双方根据市交易所评估价商定成交价格。

评估员应持证上岗，根据国家有关部门制定的价格标准、计价原则及评估办法，结合房屋的实际情况进行评估，为商品房交易提供价值和价格依据。

双方议价低于评估价格，按评估价格征纳税费；高于评估价格的，按实际成交价格征纳税费。

第十七条商品房交易必须使用由税务部门统一印制的“商品房交易专用发票”。商品房交易专用发票由税务部门委托市房地产交易所代开，并按规定代扣各项税款。

第十八条房屋买卖的单位和个人，均按规定缴纳税费：

（一）单位和个人的房屋买卖，由购买者按买价缴纳6％的契税；赠与的房屋，由受赠者按评估价缴纳6％的契税；交换的房屋的差价，由差进者按6％缴纳契税；典押的房屋，由典进者缴纳3％的契税。

（二）交易管理费按实际成交额的3％收取（其中包括房屋评估费1％），买卖双方各负担1．5％。新建商品房按建房成本加利润的总额，收取交易费1％，商品房经营单位和购买商品房的单位或个人各负担0．5％。

第十九条违反《规定》的商品房交易，由有关部门依法查处：

（一）凡未经核准登记的商品房经营单位，由工商行政管理部门依据《企业法人登记条例》查处；

（二）凡利用商品房交易进行投机倒把、中间盘剥者由工商行政管理部门依据《投机倒把行政处罚暂行条例》查处；

（三）凡逾期办理房屋交易手续的，由财政部门向纳税人按日加收应缴纳契税额的5‰滞纳金；

（四）凡非法私下交易、隐瞒房价、偷逃契税者，除责令补办交易手续、补交税费外，由财政部门对纳税人处以应纳契税额5倍以下的罚款；

（五）凡将房地产交易专用发票转买，移作他用或以其他发票代用者，由税务部门按违反发票管理办法查处；

（六）凡违反有关物价政策规定乱涨价，乱收费的，由物价部门按价格违法行为的处罚规定查处；

（七）凡冒名顶替为单位、个人购买房屋者，由房地产部门依法撤销买卖手续，吊销房产所有权证，房屋按国家定价收购；

（八）凡商品房交易涉及违章占地或变相买卖、转让土地的，由土地管理部门依据《中华人民共和国土地管理法》查处。

第二十条本实施细则从公布之日起执行。