商品认购书不是购房合同的。

商品房认购书，是指商品房买卖合同双方当事人在签订预售契约或者买卖契约之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。在法理上，一般称之为预约合同。签订预约合同的目的是约束双方订立本约。

一、商品房的认购书怎么写

商品房认购书的效力是：认购书是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书。签订认购书后，开发商应与购房者在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。

二、开发商没有预售证签的合同有效吗

开发商没有预售证签的合同无效。开发商只有获得了销售许可证，才有签订销售合同的资格，才可以销售房产。因为签订商品房买卖合同或者是认购书，都要求签订的双方当事人必须具备主体的资格，消费者要有民事行为能力，而开发商必须要有销售的资格，这样买卖双方签订的合同才会被认定为是有效的。如果开发商没有取得预售许可证，是不能销售商品房的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

三、认购书可以退定金吗

认购书中的定金是否予以退还，应具体情况具体分析：

(1)如果买方无正当理由不按认购书中约定的时间、地点去签约，卖方有权不予返还定金。

(2)如果是卖方过错导致双方不能签订商品房买卖合同，卖方应双倍返还定金。

(3)双方对不能签订正式合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。