农用地补偿评估

农用地主要包括耕地、园地、林地和草地。农田水利设施和养殖水面等也可纳入农用地进行评估。

农用地评估可以按照《农用地估价规程》进行，主要评估方法为收益还原法，农用地流转市场较发达的地方，还可以选用市场比较法。

对于新开发的农用地，可以选用成本逼近法;对于待开发的，可以选用剩余法;已完成了农用地分等定级工作，制定了农用地基准地价的地方，可以选用评分估价法、基准地价修正法。

下面以耕地为例对收益还原法的使用做详细说明。

收益还原法，是指将待估农用地未来无限年期的年纯收益，在土地被征收时点，以适当的土地还原率(贴现率)进行还原(贴现)，从而估算出农用地价格的方法。基本公式为：

P=a/rP为土地价格a为农用地的年纯收益r为土地还原率(贴现率)

农用地的年纯收益，既可以通过农用地流转中的转包、转租等价格来确定，也可以通过计算当地正常条件下主要大宗农作物(主产品和副产品)前3年的平均年产值，扣减农用地维护费和生产农副产品必须支付的直接和间接费用(种苗费、农工费、机工费、农药费等)后得到。各种以土地为依据的支农补贴、耕地保护基金补贴等，可直接计算为土地纯收益。

土地还原率(贴现率)是将土地收益还原(贴现)为土地价格的比率，其原理是对于土地所有者来说，只有当他出卖土地获得的货币存入银行，每年获得的利息收入至少要与原来地租(收益)一样多时，他才愿意出卖土地。土地还原率可按下列方法确定：

1.土地纯收益与价格比率法：应选择3宗以上近期发生交易的，且交易类型与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率测算还原率。

2.安全利率加风险调整值法：即还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定。

3.投资风险与投资收益率综合排序插入法：调查获取社会上各种相关类型投资的收益率和风险，并按大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。

在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同时期及不同区位土地之间还原率的差别。在收益相同的情况下，经营使用土地的市场风险越大，则土地还原利率越高，地价越低。由于农用地的主要用途为农业生产，相对来说产出稳定，市场波动较小，因此经营农用地的市场风险较低，其土地还原率一般应低于其他用地，大体可参照一年期存贷利率等取值。

市场比较法可通过承包经营权转让形式的实例，进行同质比较修正，得到征收土地的市场价格。

集体建设用地补偿评估

集体建设用地的评估可以参照《城镇土地估价规程》，选用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等进行评估。其中，在集体建设用地流转市场较发达的地方，可以通过调查租金或价格，选用收益还原法或市场比较法、剩余法进行评估，在流转市场不发育的地方，可以成本逼近法为主要方法，在制定了集体建设用地基准地价的区域，还可以选用基准地价系数修正法。

宅基地评估。1.在评估宅基地价格前，应首先对其所在区域(以乡镇为单元)进行调查，凡有宅基地转让或宅基地上房屋出租实例的，应以收益还原法为主进行评估。集体组织内有宅基地流转市场的，或宅基地位于城市近郊区的，可采用市场比较法，通过比较因素修正进行评估。

没有流转市场且位于远郊区的宅基地，采用成本逼近法评估宅基地所有权价格。

宅基地所有权价格=原土地价格+开发费用+取得宅基地相关税费+因改变农用地用途和开发投入带来的增值+土地所有权收益

原土地价格根据宅基地划拨前的土地利用形态(地类)评估确定，划拨前是农用地的，按农用地评估方法确定，是其他用地的，按其他用地的评估方法确定。无法确定宅基地划拨前的土地地类的，按所在区域主要地类确定。土地开发费用是指使被占用作宅基地的土地具备建房条件所需各项客观费用之和，如“三通一平”等费用。

2.《民法典》确定了农民对宅基地使用权的用益物权地位。对宅基地进行评估，首先要准确界定所有权与使用权价格的区别与联系，使用权是他物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利，是所有权权能的一部分。

征收宅基地，应当评估其所有权价格，因宅基地补偿款项一般需要在所有权人和使用权人之间进行分配，还需要评估宅基地所有权和使用权之间的价格差异。一般来说，这种差异可以表述为：所有权价格=使用权价格+权益价差。为了防止评估的随意性，一个地区的宅基地权益价差应是一个相对固定的比例，因此，这一参数应由地方政府组织专业力量进行测算后向社会公布，供当地估价师使用。宅基地权益差可按以下方法进行测算：

一是通过年限差异近似代替所有权与使用权的差异，以无限年期代表所有权益，以有限年期代表使用权权益(可参照住宅用地最高出让年期70年)。

宅基地权益价差=宅基地所有权×价差比例价差比例=1/(1+r)n，n为宅基地使用年期，r为土地还原率(贴现率)

二是通过成本逼近法的原理，剥离出权益价差，即：

价差比例=(宅基地所有权价格-取得宅基地税费-开发费-因改变农用地用途和开发投入带来的增值)/宅基地所有权价格

确定了价差比例后，可以在评估宅基地所有权价格基础上，分两种情形对征收宅基地补偿款进行分配。

重新划配宅基地的，按照宅基地所有权价格确定补偿款，给集体经济组织，由集体经济组织参照价差比例分配。如在本集体经济组织内部重划宅基地，且涉及第三方的，补偿额应在集体经济组织、被征收宅基地的农民、第三方之间协商分配。

不重新划配宅基地，分配房屋保障居住权的，不再对宅基地使用权人进行补偿，将宅基地所有权价格×权益价差比例后的款项补偿给集体经济组织。