美国房地产交易税费的概述

为了引导及规范房地产市场的健康发展，鼓励住宅消费，美国对自住住房和投机住房制订了不同的税费，并对自住住房的买卖提供了各种税收优惠政策。

一、住房抵押贷款利息可以抵扣个人所得税

根据美国税法，只要纳税人利用贷款购买主要的住宅及另一住所的贷款总额不超过财产的公布市价，所发生的住房抵押贷款利息就可以抵扣个人所得税。而要成为第二住所的条件是，该住所必须是度假住所。具体规定如下：可以扣除不超过100万美元（含此数）的购置贷款利息和10万以内（含此数）的住宅权益贷款利息，超过100万部分的借款利息和10万以内（含此数）的住宅权益贷款利息被示为是个人利息不予扣除。

二、出售主要住所的赢利再投资可递延税款

有关税法条款规定，旧房在出售前后24个月内若房主重新购置了新住所，就可以完全或部分递延赢利及相关的各种税款。但新旧住所必须是房主大部分时间居住的房屋。当新住宅的调整购买价格等于或高于老住宅的调整售价，则卖方可享受完全递延到一定时间。其中老住宅的调整售价等于已实现的销售额减去装修费，而装修费是指为使住所便于销售在出售前90天内发生，并在出售后30天内支付的非资本性支出。必须用调整费用去扣除实现的销售数额，反映了这种成本是不能税前扣除的，因为它们是与个人用途资产有关的支出，并且纳税人并不能用支付的金额来用于再投资。当新住宅的调整购买价格低于老住宅的调整售价时，用于投资购买新住宅的部分就可递延相关的各种税款。总之，应确认纳税的赢利就是已实现并且未用于再投资的那部分赢利。

在繁荣的二手房市场中，为了防止利用赢利可递延纳税政策作为避税的手段，税法同时规定除因受雇地点改变而导致的销售行为外，不允许递延两年期限多次售房所得。如果纳税人在出售旧住所后的两年内购置了多于一处的基本住所，那么他只能将最后一次购置的住所作为重置住所，从而计算出售旧住所应递延的赢利。两年内的其它售房行为所取得的赢利则必须在当期确认纳税。

三、豁免出售自用住房（又称主住宅）收益的个人所得税

按照美国现行的税法，出售一套自用居住满二年以上的住宅，如果是单身，其售价与购入价的差价收入不超过25万美元，就可免税；如果是已婚家庭，差价收入不超过50万美元，也可免税。由于美国房价一直比较平稳，售房差价收益很难超过这一限额，这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件，同时也活跃了房地产市场，扩大了国内的有效需求，推动了国内经济的快速发展。

四、对老年人售房的优惠政策

美国还制订了55岁以上的人出售住宅可“一次性扣除”的税收优惠政策，以此来吸引老年人成为二手房市场的主体之一。该优惠政策规定：凡已到或已超过55岁的纳税人（或其配偶），销售其住房时，符合下列条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策。其条件为：一是出售基本住所之前，纳税人或配偶并未选择使用过该优惠政策。二是在售房前的最后5年内，纳税人或配偶至少要有3年时间实际拥有并使用该住所。在考虑是否满足基本住所的条件时，当纳税人生活不能自理时，他在护理机构中居住的两年，也可计入实际拥有并使用的3年期限内。

借鉴美国经验，深化我国税费体制改革的设想

通过以上分析，可以看出美国的房地产交易税收体系不仅活跃了二手房市场，而且也在一定程度上抑制了过度的投机行为。我们应当借鉴美国的成功做法，并结合我国的实际情况，切实改革我国现阶段的房地产交易税收体制中不合理的方面。

一、根据持有住房期限的不同，制定不同的税种和税率

目前我国税法只是笼统地规定了买卖房屋应缴纳的税款，而不是根据购房用途来制定相应的税种和税率，从而在一定程度上为二手房投机提供了温床。笔者认为当前税收体制亟待解决的问题是分清购房者是投资型还是自住型，并据此征收不同税费是非常重要的。而分清购房用途的关键则是持有住房的年限。一般而言，投机者为了降低风险，增加收益，通常持有期限较短。借鉴美国的经验，我们可以制定以下税收标准：①对于出售买进不足5年的房产则应征收增值税，并可按不同的持有期征收不同的税率，以减少市场上过度投机现象。②为改善居住条件而转让现有住房的购房者，若在一年内重新购买新住宅的，当新购住宅的价格高于旧住宅的售价时，可以只对差价部分征收契税；当新购住宅的价格低于旧住宅的售价时，则可以免交契税。这样既可抑制过度投机，又可繁荣二手房市场。

二、通过税收优惠政策，鼓励老年人加入二手房买卖的行列

我国老年人在总人口中的比重越来越大，估计2005年老年人将达到2.8亿，约占总人口的18.46％。随着适合老年人居住的功能型住宅的不断开发，致使不少老年人具有换房的倾向。他们是一群不可忽视的潜在出售者和购买者。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人售房，不仅能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣，而且还能增加国家税收，增强我国经济活力。笔者认为政府应当采取一定的税收优惠政策，鼓励他们加入到二手房市场，比如允许达到一定条件的老年人可一次性扣除一定数额的售房纳税款。

三、尽快出台允许预售商品房再转让的政策及相关税收制度

我国《房产法》对预售商品房的再转让问题未做出明确的允许或禁止性规定，而是持灵活态度授权国务院另作规定，但国务院至今并未作出明确规定。对于预售商品房的再转让的问题一直持有争议，各省的做法也不尽相同。就目前情形看，尽管一些省市禁止“炒楼花”，但仍有许多“投机者”通过更改合同姓名等方式，进行暗箱操作，致使大量国家税收流失。笔者认为，既然“炒楼花”已客观存在，国务院就应当尽快出台允许预售商品房再转让的政策，制定统一的预售房再转让法律法规及税收征管办法，以切实保护消费者合法权益，减少国家税收损失。但为了防止“炒楼花”的过度投机行为，对预售商品房的再转让者应征收较高的税率，增加“炒楼花”的交易成本，抑制楼市泡沫。

（浙江工业大学经贸学院虞晓芬傅玳）