开展农村宅基地

登记发证的意义和必要性

推进农村宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，是促进社会主义新农村建设、维护农村稳定的重要基础和保障。

落实科学发展观，实现城乡统筹，建设社会主义新农村的必然要求。

党的十七届三中全会指出，我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。将土地登记制度扩大到农村，实行城乡统一管理模式，适应当前发展的阶段性特征和农村改革发展的新形势，有利于破除城乡二元结构，促进农村人口向城镇集中，实现城乡互动，人口互迁。我区已将农村宅基地使用权登记发证工作列入新农村建设三年行动计划，将其作为推进社会主义新农村建设的一项重要内容。同时实施这项制度，还有利于形成城乡一体的房地产市场，发挥房地产资源优势和带动作用，这对于加强村镇规划建设，调整农村产业结构，实现农民增收，促进农村经济健康持续发展等都具有积极的推动作用。

既符合上级要求，也符合广大农民群众的切身利益。

首先，上级有要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》明确提出要搞好农村土地确权、登记、颁证工作。国土资源部下发《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)，要求各地加快开展农村宅基地使用权登记发证工作。省、市也相继出台有关政策、文件，具体部署落实宅基地登记发证工作。其次，群众有需要。改革开放30年以来，城乡面貌发生了巨大变化，农村住房条件得到明显改善，农民对土地权利认识也有了显著提高。根据十七届三中全会精神，将会进一步体现农村宅基地使用权的价值，农民群众对宅基地使用权登记发证的要求更强了。但是，目前我区土地登记工作主要是针对城市国有土地。农村宅基地仅在90年代初进行过总登记后便一直暂停登记至今，农民辛辛苦苦积攒钱建起的住房只满足了基本的居住需要，却没有充分发挥其权益的作用。

有效地保护农民的合法权益。

土地登记制度是保护人民财产权利最基本的法律制度。据统计，对一个国家而言，房地产价值占其国民财富的60%左右。而房地产的价值又主要体现在土地上，因为房屋会因折旧而贬值，而土地却因其稀缺性而不断增值。保护人民的土地权利就是通过土地登记制度来实现的，开展农村宅基地使用权登记发证工作，能够明确农村土地权属，减少和避免产权纠纷，为今后农民宅基地依法流转、处置做好准备，以有效地保障农民的合法权益。同时，也有利于国家征地拆迁，保证农民凭证得到补偿安置。农民宅基地登记发证后，还可以作为固定居住的有效凭证，为进城务工、劳务输出、子女入学等带来方便。

农村宅基地使用权

登记发证具体政策

严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，并严格执行每户宅基地可享受面积标准。

根据《余杭区规范农村自建住房审批管理办法》(余政发[2008]134号)的规定，享受标准为3人以下户不超过75平方米;4至5人户不超过110平方米;6人以上户不超过125平方米。

宅基地登记面积不得超过依法审批面积，对宅基地超占面积的，根据建造时间在办理宅基地登记时予以分类处理。

①1982年2月13日《国务院关于发布〈村镇建房用地管理条例〉的通知》(国发[1982]29号)实施前，农村村民建房占用的宅基地至今未扩大用地面积的，可以按照实际使用面积进行登记。

②1982年2月13日至1987年1月1日《土地管理法》实施时止，只能按照实际批准面积进行登记。对农村村民建房占用的宅基地超过规定面积部分，可以在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，但如果超过面积部分原来已经政府罚款等处理的，可凭相关证明材料按实际使用面积登记。

③1987年1月1日《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，按照实际批准面积进行登记。超过规定面积标准的，其超过规定的面积可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过的面积。

④对农村户口人员增减宅基地使用权面积的认定。由于死亡、农转非、婚嫁等原因人口减少的农户，按当时新建房屋批准时在册户口人数为准，核定宅基地使用面积。由于婚娶、出生等原因人口增加的农户，以现在在册登记人口为准，核定宅基地使用面积。

其他相关规定。

①通过合法继承房屋取得的宅基地，按规定享受面积确定宅基地使用权。宅基地面积超出相关规定的，对超出部分不予登记。

②经批准回乡落户定居的离退休国家工作人员、职工、军人等安排的宅基地，按宅基地批准文件确定宅基地使用权。对超出批准文件规定的部分不予登记。

③原已办理土地登记的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建，或者已领取的《集体土地使用证》遗失，或者原土地使用证中的镇乡、街道及行政村的名称已改变的，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，按照原登记发证面积换发或补发土地证。

④严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，一律不予登记。

⑤在小集镇中购买宅基地建造的房屋，不属本次农村宅基地登记范围，暂不予办理登记发证。

宅基地使用权

登记发证的程序

宅基地使用权登记发证程序包括：地籍调查(地籍测绘和权属调查)、申请、受理、审核、公告、注册登记和核发证书共七个环节。

1、地籍调查：地籍测绘和调查由各镇乡、街道、开发区统一组织完成，地籍测绘工作委托有资质的专业测绘单位进行。测绘单位的选择通过公开招投标来确定，有关技术标准按照地籍调查要求执行。

2、申请：宅基地使用权人以户为单位，由户主或户主指定委托人提出书面申请登记。

3、受理：土地登记申请材料齐全，符合宅基地使用权登记规定的，由行政村(或社区)填写宅基地登记权属审核意见表。由各镇乡、街道、开发区权属调查和核实，并在宅基地登记权属审核意见表上填明审核意见。由当地的国土资源管理所受理土地登记申请，出具宅基地使用权登记收件单。

4、审核：根据土地登记申请、权属来源资料和地籍调查结果，对符合确权条件的宅基地进行土地登记审核，由各国土资源管理所进行初审，在宅基地登记权属审核意见表上填明审核意见，并由国土资源管理所汇总后统一提交到国土余杭分局，由国土余杭分局按规定进行审核，填写《土地登记审批表》。

5、公告：经审核，宅基地符合土地登记要求的，在所在村集体经济组织或区政府指定的场所予以公告，公告期限为15日。

6、注册登记：公告期满无异议，报请政府批准，填写土地登记卡和《集体土地使用证》。

7、核发证书：申请人凭收件单领取《集体土地使用证》。