目前我市绝大多数物业企业深受管理费拖欠问题困扰，有一些物业管理收费率在70％以下，有的情况更差，针对这一状况，我们律师事务所专职从事物业管理企业法律服务的律师，经过多年的实践，创造性地提出“三二一一”四步收缴方案，效果良好，现简要介绍如下∶

一、在专职律师的指导下，物业管理公司向业主发出催缴通知，每十天或每星期一次，连续三次。

二、由公司法律顾问发出二次律师函，第一次为询问函，第二次为催收函。

三、向业主送达起诉状副本及证据复印件。

四、提起诉讼或仲裁。

上述四个步骤环环相扣，不断变化催缴方法，连续施加压力。实践证明，80％的拖欠问题在发出律师函后即可解决，95％的问题可于送达起诉状副本及证据复印件后解决，只有极少数需要通过提起诉讼或仲裁。这样物业管理公司在收取了管理费用的同时又可以化解矛盾，缓和了与业主之间的关系。

虽然此类案件法律关系十分简单，但是由于业主拖欠管理费的原因多种多样，所以物业公司遇到此类问题的时候应该在专职律师的指导下结合实际情况定出更切合的具体方案！