吉安市王先生咨询：听说市建行、担保公司、市公积金管理中心联合开展个人住房按揭二次贷款(升级贷)业务。我在吉州大道鹏华国际按揭购房总价为80万，按揭贷款20万，贷款年限为20年，贷款年利率为6.15%，现已还贷5年，已偿还5万贷款本金，剩余贷款本金15万。我现在想融资做生意，我能在银行贷款多少万元?个人住房按揭二次贷款相比一般消费性贷款能减少多少万元?

市房屋置业担保有限公司工作人员回复：个人住房按揭二次贷款(升级贷)业务(指已向银行或公积金申请个人住房按揭贷款的自然人客户，以其按揭房产作抵押及担保公司承担第三方保证责任的方式，向市建行申请的可在约定期限内循环使用最高额个人贷款额度的行为)。若采用一般消费性贷款来满足其再融资的要求，因该房产还在按揭期限内，故需先筹资15万元提前结清按揭贷款，才能办理一般消费性贷款。假如王先生现在房屋评估120万元，抵押率60%，抵押金额则有72万元，减去原有贷款余额15万元，便可再次贷款57万元。以一般消费性贷款10万元计算，贷款利息按基准利率上浮40%，贷款年限一年，会产生利息7840元，提前还贷因利差造成的损失，即增加的利息负担(按剩余贷款15万贷款年限15年计算)产生费用38025元，评估费(按房屋总价的2%计算)产生费用1600元，登记费80元，利息费用合计47545元。个人住房二次按揭贷款金额10万元计算，贷款利息按基准利率上浮20%，贷款年限一年，会产生利息6720元，担保费2000元，中介代办费1500元，利息费用合计10220元。选择二次贷款可节省的金额37325元。