[摘要]本文介绍了公有房屋使用权的形成方式系列相关内容，公有住房，包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房，源于福利分房。

公有住房，包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房，源于福利分房、低租金的住房体制。但无论是哪一种形式的公房，产权人对住房的所有权与实际控制权是分离的，职工一旦分配了住房，就能在符合法律规定的条件下永久地居住使用，但是，只能承租、使用、占有，而不能交易、出租或处分，从所有权的四项权能来看，职工只是享有使用权，而无其他权利。目前存在的公有房屋使用权主要有三种形成方式：

1.单位福利分房。单位福利分房不仅仅包括自管公房，也包含了直管公房。自管公房的产权属于单位，而单位有权分配的直管公房包括单位交由房产管理部门进行管理以及房屋调换后交由单位分配给职工的住房。单位福利分房是我国传统福利性住房分配的体现。凡享有这类公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，这些职工工作到一定年限后，单位就会根据职工的工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素，确定分配给他们家庭一定面积的房屋，并由此建立起职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。

2.低保福利住房。这种住房主要是政府部门对低收入家庭、享受国家最低保障的城市居民所给予的一种社会福利型住房。房屋使用人只需要给付象征性房屋租金即可使用该房屋，因此，也称之为廉租房，这种低保福利住房将是国家在实行住房商品化制度改革过程中必然要实行的一种社会福利型住房模式。

3.因房屋拆迁取得的房屋使用权。在实行货币化拆迁之前，产生了大量的公有住房。主要有两种：一种是原所住房屋为公有住房，拆迁后所分得的房屋仍然是公有住房;另一种是原住房屋为私房，产权人因为家庭人口多等原因，放弃产权调换，分得公有住房。

上述三种公有房屋使用权的形成方式虽然都具有一定的福利性质，但三者也有所区别，最主要的在于三者的来源不同。但不论是哪一种形式，都具有三个共同的特点：一是福利性，关于福利性，不再赘述。二是使用权的有限永久性，这里所说的有限永久使用权，是因为承租人使用该房屋必须符合法律法规的规定，主要是建设部《城市公有房屋管理规定》的相关规定，如承租人六个月不交纳房租或无故闲置六个月以上的，产权人可以收回使用权。这种有限永久性还体现在使用权的继受方面，一般情况下，承租人可以自己居住，承租人死亡后，其同住成年家属可以继受，但是，这种继受是有条件的，即必须共同居住两年以上的家庭成员才能继受并办理更名手续。当然，这种有限永久性还反映在劳动关系领域，如职工与单位签订分房合同或劳动合同中，约定如果解除劳动关系，单位有权收回公房。三是交易控制性。在传统的住房制度下，公有住房被当作福利而被排除在市场之外，禁止进入市场流通，但是，随着住房制度的改革的推进，公有住房在符合一定的条件下，可以进入市场流通，也就是说，公有房屋使用权在一定的控制层面上，可以进行交易或置换。