法官表示房屋租金价格的正常涨跌不属情势变更

7年前签订了房屋租赁协议，没想到如今租金价格却翻了10倍，出租户后悔莫及，起诉要求按现在的市场行情调整租金价格。近日，无锡南长区法院判决该起租赁纠纷，驳回出租户增加租金的请求。

2004年某设计院将名下一栋房屋出租给徐某，约定租期为45年，徐某一次性支付该设计院租金总额54000元，承担该房屋的水、电、煤气、维修及物业管理费，并约定租赁期内无论市场如何变化，双方都不得反悔。同日，徐某向设计院的帐户汇入54000元，设计院也将房屋交由徐某使用。然而2011年设计院向法院起诉，要求确认该租赁协议超出20年部分无效，并自起诉之日将租金增加至900元/月。

设计院诉称，2004年约定的租金折合到每月只有100元，而现在同类地段的租赁价格已逾1000元，合同约定价格严重背离市场行情，按照情势变更原则，应对租金进行必要调整，避免出租方权益受损。徐某辩称，该房屋租赁协议是双方在协商的基础上自愿签订的，当时考虑承租房屋系毛坯房、尚未装修及合同中约定由承租方承担属于出租方的修缮义务等因素，双方才确定该价格，现设计院要求增加租金缺乏依据;另外设计院若主张租赁合同超过20年部分无效，则应当返还多付的租金3万元并承担相应利息。

法院认为，设计院与徐某签订的房屋租赁协议中约定的租赁期限已超出法律规定的最高20年期限，超过部分应为无效，该协议其余约定仍有效。根据双方协议约定，在已考虑到市场风险的情况下，房屋租金采用一次性支付方式，且已按约支付完毕，设计院再以市场租金价格变化为由要求增加租金，缺乏法律依据，故最终判决设计院与徐某所签的房屋租赁协议中超过20年的租赁期限约定无效，该设计院返还徐某租金3万元及利息;驳回设计院要求增加租金的诉讼请求。

法官点评：《关于适用若干问题的解释(二)》对情势变更原则进行了解释：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该设计院在2004年签订协议时应当预见到房屋租赁市场会有一定程度的变化，而本案中房屋租金价格的上涨幅度属于正常范围内的商业风险，不属于法律规定的情势变更。当时约定的租金价格标准虽然低于现在，但应当与那时的物价水平、群众购买力等因素相联系综合看待，而衡量是否属于情势变更，更不能简单地只看价格的涨跌。