（一）不可抗力事件。不可抗力乃指无法预知、无法避免且无法控制的客观状况。造成不可抗力事件的缘由大致分为两大类：一种是自然界的灾难性事件，例如洪水、地震、台风、海啸等；另一种则源于政府的决策行为，例如战争爆发、强制征用土地等。当不可抗力事件发生时，开发商须在合同规定的期限内向购房者通报有关信息，否则即便出现了不可抗力事件，开发商仍需承担延迟交付房屋的责任。

然而，在实际操作过程中，开发商往往会对不可抗力进行过度解读，实际上，构成不可抗力的条件极为严苛，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术难题”等为借口主张免除其应负的责任。

（二）约定的免责事项。在商品房销售合同中，除了不可抗力外，开发商还常常与购房者约定其他可能导致逾期交付房屋的免责事项，例如购房者未能支付完全部房款以及其他应缴费用、由于执行国家法律法规、政策、政府指令而导致的逾期交付、由于市政配套设施接通延迟或者市政府规划变更所引发的逾期交付等。

值得关注的是，在上述原因中，的确有一些可以作为免责事项，比如政府行为等，但是也需要根据具体情况来决定是部分还是全部免责，有些则纯粹属于不合理的条款，例如由于天气原因、高考等因素导致的停工，这些情况都是开发商可以预见到的，也是可以通过努力去避免和克服的，因此不能作为免责事项。

另外，像施工期间停水停电、第三方破坏等问题，则是由第三方原因引起的，违约责任的归责原则实行无过错责任，无论开发商是否存在过失，只要存在违约行为，开发商都应当向购房者承担违约责任，然后开发商有权依据法律向责任人追偿。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。