2009年最后几个月，关于首套房和二套房等优惠措施变化传闻充斥着市场，也困扰着消费者，使得二手房成交量翻了几倍。

2010年1月中下旬，市场传闻有部分银行将要取消首套房贷款利率7折优惠措施，但是却未能得到银行官方的证实。

2月2日，中国银行却成为第一个吃螃蟹的银行。中国银行将居民购买首套自住房的贷款利率由7折提升为8.5折，在市场中引起了强烈的反响。

中国银行表示，为进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构，近期对个人住房贷款利率进行了适当调整，降低了个人住房的利率优惠幅度，区分贷款用途、区分客户信用状况实行差别化定价。

中国建设银行高级经理赵庆明对《华夏时报》表示，中国银行上调住房贷款利率是一种商业化的调整，主要原因来源于信贷额度的控制。

就在中行上调贷款利率后，国泰君安发表报告称，中国银行调高利率后，其它商业银行可能也会跟风相应地提高利率。

虽然一直在传闻关于首套房和二套房优惠政策要发生变化，但是市场人士都表示，房贷优惠政策的变化也是剑指投机，可能更多的会在二套房及以上住房购买上进行限制。

从2010年初，政府取消营业税的优惠政策后，商业银行也统一口径恢复了二套房政策，而不像2009年二套房政策享受的优惠措施等同于首套房一样，这样也导致了一线热门城市的房价飙升。

2月2日，中国银行率先提高了首套房贷款利率，从以前可以打7折到现在可以享受8.5折的优惠措施，中行也是市场中第一家提高首套房利率的银行，中行也指出，这是为了进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构。

虽然部分大型商业银行并未及时跟风涨价，但是商业银行对申请购买首套房享受7折优惠客户的折扣却进行了全面提升，要求这些客户必须是优质客户。或者申请者想要享受7折优惠的话，可以提高首付的成数，似乎商业银行在变相地提高房贷利率。

中国建设银行高级经理赵庆明认为，中行这次上调贷款利率是一种商业化的行为，也是商业银行本身信贷额度受到控制所导致。

2009年，商业银行全年放贷达到了9.59万亿，在五大国有商业银行中，一直致力于海外业务的中国银行却拔得头筹，放贷量居五大行之首。

2010年新年刚过，商业银行发放信贷有愈演愈烈之势，首周发放了6000亿元，到1月19日，商业银行放贷达到了1.45万亿，而与历史放贷高点1.89万亿元相距不远。

正是有如此放贷的冲动，监管部门要求商业银行月末不搞突击放贷，并且对商业银行每月、每季度的放贷占比也有了一定的限制，对放贷过多的几家商业银行征收了差额存款准备金，并要求银行回收贷款。

赵庆明指出，正是由于商业银行放贷冲动过于强烈，监管部门对商业银行要求均衡放贷，并对商业银行进行了信贷额度的控制。正是由于信贷额度的控制，导致商业银行做出商业化的行为，调高了房贷利率，减少房贷资金的支出。

赵庆明补充道，在信贷额度一定的条件下，商业银行会更加优化配置自身的信贷。目前，商业银行对企业的贷款利率则是在基准利率上浮10％，相对于在基准利率下浮30％的房贷利率显然不能够给商业银行带来更多的利润。

2010年初，国务院下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这个被市场称为国11条的房地产新政被看成是收紧房地产政策的开始。

在国11条中，监管部门要求要合理引导住房消费抑制投资投机性购房的需求，并要求金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。

而二套房政策的制定者之一银监会也多次在公共场合，以及银监会本身的年度会议和季度经济形势分析会中提及房地产行业的风险，并要求商业银行严格执行二套房政策，但是其中银监会并未对首套房优惠政策有所收紧，并要求商业银行继续支持居民自住房消费。

政府也多次要遏制房地产的投机行为，但是都未提及要压制首套房消费。

北京某投资有限公司银行分析师认为，中行上调利率源于自身信贷额度紧张，国有大行也对申请个贷的客户进行严格的审查，使一些2009年满足条件的客户在2010年却不能得到银行审查通过。也不排除一些股份制商业银行以及城商行趁国有大行上调利率之时争取市场份额，来延伸自身的派生业务。

商业银行自身提高房贷利率，给首次购房者造成了心理和资金上的压力，并且也不符合政府支持居民购买首套房改善民生的措施，想必商业银行出于自身原因提高房贷减少个贷资金支出的措施不能长久。

赵庆明也指出，虽然商业银行上调了房贷利率，但是，商业银行是有社会责任感的，必定会满足首套购房者的购房需求。