达到虚假广告时，需要承担责任。（1）房地产商发布了虚假广告。购房者必须证明广告内容是虚假的还是部分是虚假的。这种虚假是房地产经纪人主观故意的。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者受到欺骗和误解。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际损害，这种损害包括财产、金钱和精神。（4）损害与虚假广告有因果关系。

购房合同中的出卖人与广告宣传中的开发商不一致，这样的房屋能购买吗？

购房合同中的出卖人与广告宣传中的开发商不一致，这样的房屋能购买吗？出卖人即房屋的卖方，应是房屋的所有权人。而房地产属不动产，实行登记制度，必须以在登记部门登记的所有权人名义与买方签订合同。但与其他的商品买卖不同，房地产开发具有其特殊性，必须具备三大要素：开发资质、资金和土地。而很多企业不能同时具备这三大要素，因此通常是采取几家企业合作开发的形式。在这种情况下，通常会出现签订房屋购买合同中的出卖人与广告宣传中的开发商不一致的情况。上海法律网提醒，在购买房屋的时候，还是应该认真阅读房屋买卖合同后再确认购买。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。