【事件经过】

2013年底，200多名业主和开发商南通五洲商业投资公司签订五洲幸福湾小区住宅房的销售合同，约定于2015年6月交房，可直到2015年底业主才拿到钥匙。业主们很快又发现，新房根本没有竣工备案，也无法办理产权证。4月22日，两名业主代表在维权时，在售楼处前遭到殴打，其中一名业主因脾脏破裂出血而被摘除。目前，已有4名嫌疑人落网。

事件还原业主到售楼部维权被暴打

刘先生表示，25日上午，他接到其他业主通知，一起到位于开封市西郊第五大街的“欧洲小镇”售楼部找开发商协商问题，不料刚走到售楼部门前，就看见两名业主被暴打的一幕。

“20多名业主在售楼部外面等着，这时候从售楼部出来一名男子开始骂业主，业主中有一个姓张的站得比较靠前，就问了一句：‘你是干啥的，为啥骂人?’结果突然又蹦出来五六个人一起朝张先生打去，有打脸的，有脚踹的，一名女业主因为劝其他业主帮忙，也遭到殴打。”刘先生说。

“打人者气焰嚣张，在张先生跑走之后，还开车追上又打一顿。我记下了打人者的车牌，豫BGH094，是一辆白色比亚迪F0轿车。”刘先生说。

维权原因业主质疑开发商侵权

刘先生说，大部分业主在2013年团购该小区商品房时，都缴纳了10万~15万元的费用，但一直没有签购房合同，近期开发商通知业主前去签合同，但业主质疑其中存在诸多问题，所以才派出代表和开发商协商。

“当时我们团购的均价是每平方3680元，每户交了十几万，现在的房价4000多元，还有‘交几千抵6万’的活动，折算下来和3年前几乎没有差别;二是开发商要求我们缴纳一笔‘入户费’，每户业主需要缴纳2万到3万不等，其实是在

变相收取配套费，国家早就不让收配套费了;三是当初约定的房屋面积普遍增加了10平方米左右，每户还要缴纳好几万;四是有部分业主签订了购房合同，但四份购房合同银行拿走一份，开发商留三份，业主手里一份都没有。”刘先生说，业主们派出代表前去和开发商协商，“没想到开发商指使黑社会人员殴打业主”。

“两名打人者是从售楼部出来的，但不是售楼部的工作人员，因为没穿工装，另外几人混在人群中，显然是蓄谋已久的。”刘先生说。

拿到了钥匙甚至住进了新房，却发现开发商连竣工备案手续都没有。业主们认为，开发商将已销售并预售备案的房产再次抵押给银行，导致无法竣工备案，也无法办理产权证。今年2月，五洲幸福湾的业主向警方举报开发商涉嫌诈骗。3月4日，通州区公安局在给业主的回复中称，经查，截至答复前，五洲幸福湾的确未向通州区住建部门申请房屋交付备案。而早在2013年11月，开发商也将部分在建的楼层抵押给银行获取开发贷款，2014年5月申请了预售，这也就是开发商惯常使用的“抵押在前，预售在后”的做法。

据悉，因为延期交房，开发商先后两次向业主赔付了违约金。今年2月24日，经业主不断维权交涉，开发商和业主签订了延期交房的补充协议。约定今年3月底前完成土地和在建工程解押手续，4月30日前完成竣工备案，5月30日前将办理房产证时开发商所提供的资料提供给业主。

【法律解读】

买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将“合同履行后可以获得的利益”理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。

这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题，即以目前有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金，普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息，造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的，这部分损失差额不应由卖方来承担，因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失，与卖方延期交房没有相当的因果关系，换句话说，不论卖方是否按期交房，买方所受的这部分损失差额总是存在的。

至于对过高的开发商延期交房违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为“过分高于”的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。