一、怎样认定房屋合同的效力

1、合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

2、房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）未依法取得房屋所有权证的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）权属有争议的；

（5）属于违法建筑的；

（6）不符合安全标准的；

（7）已抵押，未经抵押权人同意的；

（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

3、房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2％计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

4、是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观。

二、如何防范租房中的骗术

1、假房东业务员陪顾客到某个楼下，这时由公司另外一名业务员给该业务员打电话，冒充房东，说现在临时有事去不了，这时该业务员会让顾客接听电话，以表示确定房东有事来不了，顾客接听电话后冒充房东的另外一名业务员会跟顾客讲自己确实想把房屋租给他，并让顾客记下自己的联系电话，顾客一般情况下见房东如此热情，就会记下电话号码，这时在场的业务员绝对不会制止。而当双方回到公司后，业务员会立即翻脸说：“你已和房东交换联系方法，中介已完成，”这时顾客就会被骗。

2、一头堵个别中介公司在欺骗了消费者之后，还纷纷设立了“监督投诉热线”，以便欺哄据理力争的顾客，不至于闹到工商局去。其手段无非是对顾客说押金根据合同无法退还，但出于爱护顾客可为顾客继续介绍房屋，顾客此时也无计可施，善良一点的还觉得公司的管理层不错，挺为他们考虑的。其实是押金已骗到手，他们不愿事情被捅到工商局被查处而已。所以，建议有租房想法的读者，在租房时谨慎挑选中介公司，慢掏中介费押金。注意合同陷阱：中介成功应当是签订了书面合同或交付了定金，而绝不能将“交换联系方法”列为成功；查看房主的房产证、身份证、户口本，识破假房东。怎样认定房屋租赁合同的效力，主要看合同主体是否符合规定、房屋是否为法律法规禁止出租等情形。